親の土地を売却するためにはどうすればよい？

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、親の土地を売却するためにはどうすればよいのかについてまとめてあります。

高齢化社会となっている現代、子供が親の土地を売却するようなケースが増えています。親の土地を子供が売却する理由は各家庭で様々ですが、多いものとして下記の4つの理由が考えられます。

親から土地の売却を頼まれた
親が認知症等で自己判断できないため代わりに売却したい
親の土地を相続したが使わないので売却したい
親から子へ贈与する目的で売却したい

ただし、親子関係にあるとはいえ、親と子は別々の人間です。例え成年の子供であっても親名義となっている土地を子供が簡単に売ることはできず、様々な準備や手続き等が必要となります。

上記4つのケースを中心に詳しく解説しますので、親の不動産売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

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親から土地の売却を頼まれたら

親に土地を売る意志があるももの、何らかの事情で売買契約に立ち会えないことがあります。

例えば、親が遠方に住んでいる、病気で療養中である、仕事の都合等の理由にて、やむを得ず子供に売却を頼むことが考えられます。

このような場合、子供が親の「代理人」になることで土地を売却することができます。

代理人とは

「代理人」とは、本人に代わって意思表示をしたり受けたりする権限をもつ人のことです。

子供が親の代理人となることにより、親に代わって土地の売却という行為ができるようになります。

あくまでも親の代理で売却をすることから、売却で得られたお金は親のものであり、代理を務めた子供のお金にはなりません。

代理人になるためには「委任状」が必要

親の代理人になるためには、親が署名押印した「委任状」と「印鑑証明書」が必要です。

委任状がないと、その人が本当に親から依頼された代理人であることを第三者に証明することができないからです。土地売却の場合、買主・不動産会社・司法書士等が「第三者」に該当します。

なお、委任状を作成するにあたっては、“代理人がどこまで権限を持っているのか”を明確に記述することが大切です。

例えば、『土地の売却を委任します』という表現だけで委任状を作成した場合、代理人の判断で値引きをしたり、引渡日を先延ばしたりすることも可能となります。

売買契約後にトラブルとならないよう、売買金額や引渡日など契約の骨子となる部分を委任状に明記し、代理による売却リスクを軽減するとよいでしょう。

親への本人確認も必ず行われる

本当の親子で且つ委任状があったとしても、無条件で委任状が信用されることはなく、通常は司法書士等による親当人への「本人確認」も行われます。

なぜならば、親子であれば子供が親の実印を勝手に押したり、印鑑証明書を入手したりすることは可能であると考えられるからです。

従って、勝手に委任状を作って親の土地を売ろうとし、仮に売買契約まで結ばれたとしても、司法書士等による親への本人確認により、代理人の権利が正当であるかどうかが判明します。親に売却の意思がないと判明した場合、買主は契約を取り消すことができます。

親が自己判断できなくなった場合の土地の売却

親が認知症になってしまった場合や、病気や事故で意識不明になってしまった場合、親の意思確認ができないため、親の代理人となって土地を売却することはできません。

しかしながら、介護費用や入院費用等のためにどうしても親の土地を売却したいというケースもあるのではないでしょうか。

このような場合「法定後見制度」を利用することで、親の土地を売却することができます。

法定後見制度とは

認知症等により判断能力が著しく低下している人の場合、不動産や預貯金などの財産管理をすることや、自分にとって不利益な契約かどうかを判断することが非常に難しくなります。

このような判断能力の不十分な人達を保護・支援するのが「法定後見制度」です。

法定後見制度では本人の判断能力等により、「成年後見人」「保佐人」「補助人」の三つに分けられています。

法定後見制度の利用方法

法定後見制度を利用するためには、まず親や親族が家庭裁判所に対し、「成年後見人」等の選任請求をする必要があります。

その後、家庭裁判所によって成年後見人等に選任された人が、親に代わって土地の売却を行うことができます。

なお、成年後見人等になれる人は下記のとおりです。成年後見人等を誰にするのかは家庭裁判所が選ぶため、子供など親族が親の成年後見人になれるとは限りません。司法書士や弁護士など、親族以外から選任されることもあります。

親族
弁護士
司法書士
社会福祉士
法人

相続した土地の売却

親が亡くなって相続で親の土地を得た場合でも、土地の名義が親のままになっていると売却することができません。まずは土地の名義を相続人に変更する手続きが必要となります。

土地の名義を相続人にするためには

土地などの名義人を、被相続人(亡くなった人)から相続人(相続した人)に変更することを「相続登記」と言います。

相続登記の手続きは法務局で行うことができますが、遺言状がない場合や、相続人が複数いる場合は、まずどのように遺産を分割するのかを相続人全員で協議する必要があります。

遺言状があれば基本的にはその内容に従いますが、相続人全員が遺言に反対した場合は、遺産分割協議で相続割合を自由に決めることができます(一人でも遺言に賛成した場合は遺言が優先です)。

遺産分割協議をせずに法定相続分で相続登記をすることもできますが、この場合、共有名義で相続登記をすることになるので注意が必要です。相続した土地の売却には共有者全員の同意が必要となり、一人でも反対されると土地が売却できなくなるからです。

遺産分割の方法が決まったら、必要な書類を揃えて、法務局で相続登記の手続きを行います。

相続登記に必要な書類と手数料

相続登記には下記のような書類が必要となります。

被相続人(親)の出生から死亡までの全ての「戸籍」
相続人全員の「戸籍」と「印鑑証明書」
相続人全員の現在の「住民票」
「固定資産税評価証明書」
「遺産分割協議書※」

※遺産分割協議があった場合のみ
※遺産分割協議書には、相続人全員の「署名」、「押印」及び「印鑑証明書」の添付が必要

「登記申請書」

また、相続登記の際、「登録免許税」という手数料が発生します。登録免許税の金額は「固定資産税評価額の0.4%」です。

例えば、相続した不動産の固定資産税評価額が3,000万円の場合の登録免許税額は、

3,000万円 × 0.004 = 12万円

となります。

また、相続登記は手続きが複雑かつ必要書類が多いため、一般的には司法書士等に頼むことが多いです。司法書士に頼む場合、司法書士報酬が数万円～10万円程度かかります。

贈与する目的での土地の売却

親が生前中、使っていない親の土地を売却して売却代金を子供に渡すことや、親の土地を子供の名義に変更してから土地を売却することは、「贈与」に該当します。

贈与を行った場合は「贈与税」がかかる

現金や土地などの財産を贈与した場合、受け取った人には「贈与税」がかかります。

贈与税には1年間で110万円の基礎控除額があり、贈与税額は下記の式で算出します。

【贈与税の算出式】

贈与税額 = (贈与財産の合計※ －基礎控除110万円) × 税率 ? 控除額

※その年の1月1日～12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計です。

贈与に関する税率は高いことに注意

贈与税の税率は下記のとおりです。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	?
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	30%	10万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

贈与税の税率は相続税と比べるとかなり高くなります。

また、贈与目的で土地の名義を変更する場合の登録免許税も2%(相続の場合は0.4%)と高くなりますので、注意しましょう。

まとめ

親の土地を売却するためにはどうすればよいのかについて、4つのケースで紹介しました。

親に土地を売る意志があり、親の代わりに売却を頼まれた場合、子供が親の「代理人」になることで親の土地を売却できます。代理人になるためには「委任状」と「印鑑証明書」が必要です。

また、親への本人確認も必ず行われます。委任状には、“代理人がどこまで権限を持っているのか”を明確に記述しましょう。

親が認知症等で自己判断ができなくなってしまった場合は、「法定後見制度」を利用することで親の土地を売却できます。家庭裁判所により選任された成年後見人等が親の土地を売却できますが、子供以外が選任されることもあります。

相続で親の土地を得た場合は、まず相続登記をして土地の名義を相続人に変更する手続きが必要です。相続登記は法務局で行います。遺言状がない場合や相続人が複数いる場合は、まず遺産分割協議をする必要があります。相続登記は手続きが複雑かつ必要書類が多いため、一般的には司法書士等に頼みます。

親が生前中、使っていない親の土地を売却して売却代金を子供に渡すことや、親の土地を子供の名義に変更してから土地を売却することは、「贈与」に該当します。贈与税や贈与の登録免許税は税率が高いので注意しましょう。

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