【基礎知識】住宅や土地などの不動産売却時にかかる税金、受けられる控除と確定申告の方法まとめ

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建をはじめマンションなどの住宅や土地などの不動産を売ったときにかかる税金と受けられる控除、そして確定申告の方法についてまとめてあります。

不動産売却では、売却する時期によって税額が異なったり、ある要件を満たすことで控除を受けられたりもします。

不動産を売却する前に、税金と控除について把握しておくことで、大きく節税できる場合がありますので、しっかりと確認していきましょう。

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売却時にかかる税金の種類とそのタイミング

不動産を売却する際に関わってくる税金の種類は以下の3つがあり、下記図にしめす時期にそれぞれ必要になります。

印紙税
所得税
住民税

印紙税は、売買契約締結時において、契約書に「収入印紙」として貼り付け、納税します。詳細については別記事(【基礎知識】戸建住宅やマンション・土地などの不動産売却時にかかる費用まとめ)を参考にして下さい。

所得税と住民税は、「譲渡所得」を得た場合、つまり不動産を売却することによって利益が出た場合にのみ納税の義務が発生します。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、住宅や土地などの不動産をはじめ、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって得た所得のことです。

不動産における譲渡所得は、不動産の売却価格から様々な「経費」や「費用」を差し引いて、算出します。

譲渡所得 = 不動産売却価格－経費(不動産購入価格 + 取得費用 + 譲渡費用)

※1　不動産購入価格に建物が含まれる場合、減価償却が必要です。
不動産購入価格 = 土地取得費 + 建物取得費(減価償却したもの)

※2　取得費用に含まれるもの
仲介手数料、印紙代、登記費用、測量費用、不動産取得税、土地の埋め立てや造形費用など

※3　譲渡費用に含まれるもの
仲介手数料、印紙代、測量費用、抵当権抹消時の費用、広告費、解体費など

上式より譲渡所得を算出すると、つぎのいずれかのパターンになります。

パターンA：購入時よりも高く売れたので、利益が出た
パターンB：購入時よりも安く売ったので、損失が出た

パターンAのように利益が出た場合には、その利益に対して、「譲渡益課税」として税金を納める必要があります。譲渡益課税という税金は実際にはなく、譲渡所得に対する「所得税」と「住民税」として課税されることになります。

ただし、一定の要件を満たしている場合には、特例を受けることができ、節税することができます。詳細は後ほど解説します。

またパターンBのように損失が出てしまった場合、一定の要件を満たしていれば確定申告をすることにより、事業所得や給与所得などにおける他の所得と損益通算を行うことによって、税金を安く抑えることが出来ます。

次に、それぞれのパターンにおける税金や受けられる控除の特例について紹介します。

パターンA:利益が出た場合

前述した譲渡所得の計算によって利益が出た場合、「所得税」と「住民税」が課せられます。この譲渡所得に対する税金(所得税、住民税)は、事業所得や給与所得などの他の収入とは分けて税金を計算する必要があり、「分離課税」と呼ばれています。

ただし、一定の要件を満たしていれば、以下の特例を受けることが可能となり、税金を抑えることができる場合があります。しっかりと確認し、節税するようにしましょう！

3,000万円の特別控除の特例
軽減税率の特例
買い換えの特例

※1　「3,000万円の特別控除の特例」と「軽減税率の特例」は併用可
※2　「買い換えの特例」は他の特例との併用不可

3,000万円の特別控除の特例

売却した不動産がマイホームなどの居住用であり、一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる特例です。

譲渡所得から特別控除額を引いて求めた「課税譲渡所得金額」に対して、課税されることになります。この最高となる3,000万円までの特別控除を適用できる場合、譲渡所得が3,000万円までは税金がかからないことになります。

課税譲渡所得金額 = 譲渡所得－特別控除額

また、夫婦の共有名義となっている不動産を売却した場合、夫と妻それぞれにつき3,000万円の控除を受けることができます。つまり、3,000万円 × 2 = 6,000万円となり、最高6,000万円までの控除を受けられることになります。

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

共有名義の場合、「1人につき」3,000万円の控除を受けることが可能

適用要件

この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

所有者が住んでいた家屋やその敷地の売却であること
売却する家屋や敷地に住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却すること
売却した年の前年もしくは前々年にこの特例の適用を受けていないこと
住宅の「買い換え特例」、「住宅の譲渡損失における損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
売却相手(買主)が親子や配偶者、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと

課税率について

譲渡所得から特別控除を引いた課税譲渡所得金額が「プラス」となった場合は、納税が必要となります。税率は、売却した不動産を所有していた期間によって変わります。

短期譲渡所得・・・所有期間が5年以下
長期譲渡所得・・・所有期間が5年超

この所有期間ですが、売却した年の1月1日現在で何年経過しているかで計算することになっていて、不動産を購入した日から売却した日までの実際の所有期間ではないということに注意が必要です。

例えば、不動産を2011年3月に購入し、2016年5月に売却したとします。実際の所有期間としては5年となりますが、税務上の所有期間としては4年(2012年1月1日から2013年1月1日を1年目とし、2016年1月1日が4年目)となりますので、短期譲渡所得となります。

また、2037年12月31日までは東日本大震災の復興支援目的として、「復興特別所得税」と呼ばれる税金(所得税×2.1%)が加算されます。

区分	税	税率
短期譲渡所得 (5年以下)	所得税	30.000%
	住民税	9.000%
	復興特別所得税	0.630%
	合計	39.630%
長期譲渡所得 (5年超)	所得税	15.000%
	住民税	5.000%
	復興特別所得税	0.315%
	合計	20.315%

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

不動産の所有期間が5年前後の場合、課税率が約2倍変わってくるので、売却タイミングに注意が必要！

軽減税率の特例

売却した不動産がマイホームなどの居住用であり、所有期間が10年以上かつ以下の要件を全て満たす場合には、前述した「3,000万円の特別控除」の特例と合わせて「軽減税率」の特例を受けることができます。

この特例は、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できる特例となっていて、譲渡所得から特別控除額を適用した後の「課税長期譲渡所得金額」に対して、課税されることになります。

課税長期譲渡所得金額 = 譲渡所得－特別控除額

適用要件

この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

所有者が住んでいた家屋やその敷地の売却であること
売却する家屋や敷地に住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却すること
売却した年の1月1日において、売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
売却した年の前年もしくは前々年にこの特例の適用を受けていないこと
住宅の「買い換え特例」、「住宅の譲渡損失における損益通算及び繰越控除の特例の適用」を受けていないこと
売却相手(買主)が親子や配偶者、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと

課税率について

課税長期譲渡所得金額が、6,000万円以下までは軽減され、20.315% ⇒ 14.210% となります。6,000万円を超える部分は従来のままです。

課税長期譲渡所得金額	税	税率
6,000万円以下	所得税	10.000%
	住民税	4.000%
	復興特別所得税	0.210%
	合計	14.210%
6,000万円超	所得税	15.000%
	住民税	5.000%
	復興特別所得税	0.315%
	合計	20.315%

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

不動産を売却した年の１月１日現在で、不動産の所有期間が10年を超えている場合は、特別控除と、軽減税率の特例を合わせて受けられる！

買い換えの特例

居住用の住宅を売却し、売った年の前年から翌年までの3年間のあいだに住宅を買い換え、一定の要件に該当している場合は、「譲渡益の課税を将来に繰り延べることが可能」という特例を受けることができます。

ただし、住宅の売却したときの金額よりも、買い換えにて購入した住宅の金額のほうが高い場合に限ります。

売却金額 ≦ 買い換え購入金額

本来であれば、住宅を売却したことによって得た譲渡所得に対し課税され、その年に納税しなければなりませんが、この特例を受けることにより売却した年での課税は行われず、買換えた住宅を将来譲渡するときまで課税が延期されることになります。

つまり、買換えた住宅を売却しない限りは、納税が先延ばしになるということです。(※非課税になるわけではありません！)

例えば、2,000万円で購入した住宅を3,000万円で売却し、新たな住宅を5,000万円で購入した場合、1,000万の譲渡益が課税対象となりますが、特例を受けた場合には、その年に納税する必要はなくなり繰り延べられます。

将来、買い換えた住宅を5,500万円で売却した場合に、前回の譲渡益(1,000万円)と今回の譲渡益(500万円)の合計した譲渡益(課税繰延益)の1,500万円に対して課税されます。

また、この買い換え特例は、3,000万円の特別控除および軽減税率の特例と併用することはできません。

適用要件

この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

売却する不動産

所有者が住んでいた家屋やその敷地の売却であること
売却する家屋や敷地に住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却すること
売却した年の前年もしくは前々年に「特別控除」、「軽減税率」、「住宅の譲渡損失における損益通算及び繰越控除」の特例の適用を受けていないこと
売却した年の1月1日において、売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
不動産売却価格が1億円以下であること
居住期間が10年以上であること
売却相手(買主)が親子や配偶者、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと

購入する不動産

建物の床面積が50平方メートル以上
土地の面積が500平方メートル以下
売却した年の前年から翌年までの3年間に購入すること
中古物件の場合、耐火建築物かつ築年数25年以内もしくは一定の耐震基準を満たしていること

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

買い換えの特例は、納税する時期が将来に繰り延べられるものであり、非課税になるものではない。

譲渡所得が3,000万円以下のときは、「3,000万円の特別控除の特例」がオススメ！

譲渡所得が3,000万円を超えていて課税額が大きく、かつ買い換えた住宅を将来的に保有する確率が高い場合には、「3,000万円の特別控除の特例」と「買い換え特例」のどちらにメリットがあるかを検討すること。

「売却金額 ≧ 買い換え購入金額」の場合

住宅の売却したときの金額よりも、買い換えにて購入した住宅の金額の方が低い場合は、その差額を収入金額として譲渡所得の計算を行うことになります。

譲渡所得 = 不動産売買差額－ {経費 × (不動産売買差額 ÷ 不動産売却金額)}

※1　不動産売買差額 = 不動産売却金額－不動産買換での購入金額

※2　経費 = 売却した不動産購入価格 + 取得費用 + 譲渡費用
(経費の詳細については、前述した譲渡所得の計算式を参考にして下さい)

パターンB:損失が出た場合

売却する物件が、よほどの好立地であったり、買主にとって好条件であったりではないかぎり、建物は時間とともに劣化し価値が下がりますので、購入時の価格よりも売却時の価格は低くなります。

そのため、「損失」が出るという場合が多くなります。この場合は、納税する必要がありません。

しかし、一定の要件を満たしていれば、逆に税金が減額されることがあります。確定申告が必要になりますが、事業所得や給与所得などにおける他の所得と損益通算することにより、トータル的に税金を抑えることが出来る場合があります。

売却にて損失が出てしまった場合に、利用可能な特例は以下の2つです。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

【1】は、売却しただけの場合、【2】は買換えを行った場合に適用されます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンの残高が残っている状態で、ローン残高よりも低い金額でしか不動産が売却できず、損失が出た場合に、一定の要件を満たしていれば受けられる特例です。

この損失をその年の給与所得などの他の所得からマイナスすることによって控除することが出来るため、所得税や住民税が減額されます。

しかも、その年の損益通算を行っても、控除しきれなかった損失においては、売却した年の翌年以降3年に繰り越して控除(繰越控除)することが可能です。

※繰越控除を受ける場合には、合計所得が3000万円以下に限ります。

適用要件

この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

所有者が住んでいた家屋やその敷地の売却であること
売却する家屋や敷地に住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却すること
売却した年の前年もしくは前々年に「特別控除」、「軽減税率」、「買換えなど」の特例の適用を受けていないこと
所有期間が5年超であること
売却する家屋や敷地の売買契約締結前日において、ローン残期間が10年以上であること
売却相手(買主)が親子や配偶者、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと

損益通算限度額 = 住宅ローン残高－不動産売却価格

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅を売却して、新たに住居を購入(買換えなど)した場合、前の住宅の売却による損失(譲渡損失)が出てしまったとき、一定の要件を満たしていれば受けられる特例です。

この特例も、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と同様に、損失をその年の給与所得などの他の所得から損益通算することによって控除することが出来ます。また、その年の損益通算を行っても、控除しきれなかった損失は、売却した年の翌年以降3年に繰り越して控除(繰越控除)することが可能という部分も同じです。

※繰越控除を受ける場合には、合計所得が3000万円以下に限ります。

適用要件

この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

売却する不動産

所有者が住んでいた家屋やその敷地(500平方メートル以下)の売却であること
売却する家屋や敷地に住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却すること
売却した年の前年もしくは前々年に「特別控除」、「軽減税率」、「買換えなど」の特例の適用を受けていないこと
売却する家屋や敷地の所有期間が5年超であること
売却相手(買主)が親子や配偶者、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと

購入する不動産

建物の床面積が50平方メートル以上
売却した前年の1月1日から売却翌年の12月31日までに新たな不動産を取得すること
購入した年の翌年12月31日までの間に居住見込みがあること
購入した年の12月31日時点において、購入不動産のローン期間が10年以上あること

各特例の適用を受けるための手続きと必要書類

特例の適用を受けるためには、以下に示す書類を準備して確定申告をする必要があります。

確定申告の手続き方法

期間

例年、下記の一ヶ月間が申告期間となります。

2月16日～3月15日

申告方法

次の3つのいずれかの方法によって申告します。

【郵便物(第一種郵便物)】もしくは【信書便物】により、最寄りの税務署に送付
最寄りの税務署に持参
【e-Tax】による申告

※e-Tax・・・インターネットを利用し、電子的に手続きを行うシステム

確定申告に必要な書類

最寄りの税務署もしくは国税庁のHPにて取得

確定申告書(B様式)
確定申告書(分離課税用)
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
居住用財産の譲渡損失の金額明細書(確定申告書付表)
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

法務局にて取得

登記事項証明書(売却した土地や建物の全部事項証明書)
登記事項証明書(購入した土地や建物の全部事項証明書)

市区町村の役所にて取得

戸籍の附票(もしくは住民票の除票)

登記事項証明書や戸籍の附票などの入手方法については、別記事(【基礎知識】戸建住宅やマンション・土地などの不動産売却時に必要な書類と取得方法まとめ)を参考にして下さい。

自分で準備する書類(コピー)

不動産購入時の売買契約書
不動産売却時の売買契約書
固定資産税清算書
仲介手数料、収入印紙などの領収書
買換不動産の各資料(耐震基準適合証明書、ローン残高証明書など)

パターンA(利益が出た)の場合の必要書類一覧表

3,000万円の特別控除税の特例
軽減税率の特例
買換えの特例

項目		通常	特例1	特例2	特例3
売却不動産	所有期間	制限無	制限無	10年以上
買換不動産	取得の必要性	－	－	－	必要(※)
必要書類	確定申告書 (B様式)	○	○	○	○
	確定申告書 (分離課税用)	○	○	○	○
	譲渡所得の内訳書	○	○	○	○
	戸籍の附票	－	○	○	－
	登記事項証明書 (売却不動産)	－	－	○	○
	登記事項証明書 (買換不動産)	－	－	－	○
	売買契約書 (購入時)	○	○	○	○
	売買契約書 (売却時)	○	○	○	○
	仲介手数料、収入印紙などの領収書	○	○	○	○
	買換不動産の各資料(耐震基準適合証明書など)	－	－	－	○

※売却した年の前年から翌年までの3年間に購入すること

パターンB(損失が出た)の場合の必要書類一覧表

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

項目		特例1	特例2
売却不動産	所有期間	5年以上
売却不動産	ローン残高	必要	－
買換不動産	取得の必要性	－	必要(※)
買換不動産	ローン残高	－	必要
必要書類	確定申告書(B様式)	○	○
	居住用財産の譲渡損失の金額明細書	○	○
	居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書	○	○
	戸籍の附票	－	○
	登記事項証明書(売却不動産)	○	○
	登記事項証明書(買換不動産)	－	○
	売買契約書(購入時)	○	○
	売買契約書(売却時)	○	○
	仲介手数料、収入印紙などの領収書	○	○
	買換不動産の各資料	－	○

※売却した年の前年から翌年までの3年間に購入すること

まとめ

住宅や土地などの不動産を売るときにかかる税金や受けられる控除について紹介しました。
如何でしたか。

不動産の売買額は高額のため、納める税金も高額となります。特に所有期間が5年を超えるかどうかで、納税額が約2倍も違ってきます。

不動産の売却を考え始めた今の時期に、税金と受けられる控除内容を把握することで、少しでも節税できるよう心掛けていきましょう。

また、税金や控除などの詳細については、国税庁の「マイホームを売ったとき」を参照することをおすすめします！

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