中古住宅を売却する２つの方法

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、中古の住宅を売却する2つの方法についてまとめてあります。

物件の状況に応じて、二つのうちどちらの売却方法が向いているのかがありますので、2つの売却方法のメリット・デメリットなどをしっかり確認してみて下さい。

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中古住宅の売却方法

中古の住宅を売却しよう！と考えるようになった理由は、様々ではないでしょうか。

≪中古住宅を売却する主な理由≫

今より良い条件の家へ住み替えたい
急に資金が必要になった
不動産市況を考慮した
転勤することになった
実家の住まいを相続した
結婚、離婚した
住む家族の人数が増減した
その他

などなどありますが、売却するための方法は二つしかありません！

住宅を売却する方法として、まず一つ目に思いつくのは、『不動産屋さんにお願いして売ってもらおう』だと思います。

最寄りの不動産業者に相談し、査定をしてもらい、売値を決めて、買主さんが現れるのを待つ。

このようなイメージを思い描いているという方が多いですよね。

中古住宅を売却するもう一つの方法は、『不動産業者に買い取ってもらう』という方法です。

≪中古住宅を売却する2つの方法≫

不動産業者と仲介契約を結び、売却する
不動産業者に買い取ってもらう

以下に2つの売却方法のメリットやデメリットなどについて説明します。

不動産業者と仲介契約を結び、売却する方法

中古の家やマンションなどの住宅は、不動産業者を仲介し、売ってもらうのが一般的な方法です。

この方法での売却までの流れは次のようになっています。

≪不動産業者を仲介して売却するまでの流れ≫

売却物件の相場をしる為の査定依頼
不動産業者からの査定額の提示
不動産業者と媒介契約を結ぶ
販売価格を決定
売却活動を開始
購入希望者への内見対応
購入希望者と交渉
購入希望者と売買契約を結ぶ
物件の引き渡し

売却までの流れをみるかぎりでは、意外と希望価格で、簡単に売れてしまうのではないかと思ってしまいがちです。

しかし、知っておかなければならないことは、『高くそして早く売ることは難しい』ということです！

よほどの好立地、好条件などの人気物件でないかぎり、買主がタイミングよく現れ、希望価格で購入してくれることはまずありません。

なぜなら、売主が大切にしてきた「マイホーム」であっても、他の人からみれば、単なる「中古住宅」に過ぎないからです。

売主が物件の良いところを色々とアピールしても、購入希望者としては、プラスポイント以上にマイナスポイントを探し、値引きを要求してくることがほとんどです。

ですので、不動産業者を仲介して、売却するには次のような心構えが必要ということを覚えておいて下さい。

≪仲介での売却方法での心構え≫

高値かつ早くを両立して売ることはほとんど無理
高く売りたいのであれば、長期戦で臨む
値引き要求は必ずある
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そして、不動産業者を仲介して売却する場合、以下のようなメリット、デメリットがあることを把握しておきましょう！

不動産業者を仲介する場合
メリット	相場価格付近での売却が可能住み続けた状態で販売が可能
デメリット	売却に時間が掛かる場合がある購入希望者に対し、内見の対応が必要周囲に売却活動が知られる可能性がある

不動産を売却するときの手順と方法についてはこちらの記事を参照してください。
【基礎知識】家やマンション、土地等の不動産を売るときの手順と方法まとめ

不動産業者に買い取ってもらう方法

上記の仲介の場合には、不動産業者は仲介手数料(媒介報酬ともいいます)を売主、もしくは買主側からも受け取ることで利益を得ることになります。

不動産業者の仕事としては、仲介をメインとしているところが多いのですが、不動産業者自らが売却物件を「買い取り」することもあります。

不動産業者は、買い取った物件の状況に応じ、クリーニングやリフォームなどを行い、再販して利益を得ています。

ただし、不動産業者に買い取りしてもらう方法には、以下のメリットとデメリットがあります。

不動産業者の買取の場合
メリット	早く・確実に現金化可能瑕疵担保責任が免除される周囲に売却活動が知られずに済む現状のまま引き渡し可能
デメリット	売却価格が下がる

これらのメリット、デメリットの中で特に注目すべき、メリットとデメリットについてもう少し詳しく見ていきましょう！

買取のメリット1：早く・確実に現金化可能

中古住宅を仲介にて売却する場合、不動産業者が行なうのは、購入希望者を見つけ、売買契約を行ってくれることです。

そのため、マイホームを売り出し、その売却代金を受け取るまでには、前述した「不動産業者を仲介して売却するまでの流れ」のプロセスが必要となります。

購入希望者が、売主の売却希望時期にタイミングよく現れるとは限りませんので、少なくとも数か月かかると思っていた方が無難です。状況によっては、長期戦を覚悟しなければならない場合もあります。

しかし、不動産業者に買い取ってもらう方法は、買主は不動産業者なので、仲介プロセスは必要なく、価格が折り合えば、すぐに売却することが可能です！

しかもすぐに代金を振り込んでもらうことができるので、確実に現金化することが可能となります。

買取のメリット2：瑕疵担保責任が免除される

中古住宅を仲介にて売却した場合、契約によって「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」が発生します。

※瑕疵・・・取引上普通に要求される品質が欠けていて、欠陥がある状態のこと

瑕疵担保とは、買主側を保護するために設けられている法律です。

物件を引き渡し後、もし以下のような重大な瑕疵(欠陥)が判明した場合、売主は、契約に定められた期間内に改善、修復を行う必要があります。

≪瑕疵担保責任の範囲の一例≫

構造に関する欠陥(傾きなど)
給排水管設備の不具合
雨漏り
シロアリ

これらの欠陥は、内見のときには発見することは難しいです。

売主が、これらの欠陥があることを報告せずに売却しないようにするため、売主側には「瑕疵担保責任」が負わされているのですね。

しかし、不動産業者に買い取ってもらう場合、瑕疵担保責任を負う必要がありません！

なぜなら、この瑕疵担保責任は、買主が個人の場合にだけ、義務が発生するもので、業者による買取の場合には発生しないからなのです。

買取のデメリット：売却価格が下がる

不動産業者による買取のデメリット、それは、「売却価格が下がる」です！

仲介の場合は、相場価格に近い金額を売却価格とし、実際には相場よりも少し下がった金額で売却するといった感じになることがほとんどです。

しかし、不動産業者の買取の場合、クリーニングやリフォームなどをして再販されること、売れない場合の維持費なども考慮されるため、買取価格としては、相場よりもかなり下がった金額となります。

不動産業者の判断、物件の状況によって異なりますが、一般的には相場の7～8割程度となります。

例えば、相場価格が5,000万円の物件の場合、買取価格は、3,500～4,000万円程度になってしまうのですね。

不動産業者の買取の場合、早く、確実に現金化できるメリットはあるけれども、売却価格は安くなってしまうというデメリットがあるので、仲介での売却が可能な物件、特別に急いでいないのであれば、「不動産業者を仲介して売却」する方法がおすすめです。

なお、買取りを検討する場合は、自宅の相場を調査してから業者との価格交渉をする必要がありますので、一括査定サービス（無料）などを利用して、事前に自宅の価格を査定しておきましょう。１分程度で査定することが可能です。

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買取に適している物件とは

しかし、状況によっては、買取の方が適しているという物件もあります。

そのため、買取について、もう少し詳しく説明していきましょう。

戸建とマンションでは、買取方法に違いがあるの？

住宅といっても、大きく分けると戸建とマンションに分けられます。

買取してもらう場合、戸建てとマンションで違いがあるのか気になりますよね。基本的には、買取の仕組みに大きな違いはありません。

しかし、買取の金額ではマンションの方が高く買い取ってくれる可能性が高いという違いがあります。

なぜなら、マンションの場合は、室内のクリーニング、リフォームを実施すれば、大抵の物件は買い手が見つかり、売却することができるからです。

一方、戸建ての場合は、構造や外観などの問題から、多少のリフォームを行ったくらいでは、買い手が見つからない可能性の方が高いからです。この場合、買取不可という結論になることもあります。

買取に向いている物件とは？

買取に向いている物件として、戸建て及びマンションに共通して当てはまるのは、「築年数が古い」ということです。

戸建の場合は、築20年、マンションの場合は築30年を目安とすると良いです。

戸建の場合は、税法上の耐用年数(木造建築の場合)が、築22年となっているため、築20年になると建物の価値は0になってしまうからです。

マンションの場合は、鉄筋コンクリートでしっかりと造られているため、耐用年数的にはまだまだ大丈夫という部分はありますが、使用されている給排水管設備の使用寿命としては25～30年程度とされています。

そのため、売却後に給排水管設備の欠陥が見つかった場合、前述した瑕疵担保責任の義務により、責任を負わされてしまうことになりかねません。

マンションの構造によっては、配管が複雑なものもあり、修繕費として数十万、数百万とかかってしまうことも珍しくないので、配管設備のことを考えると、仲介で売却するのは大きなリスクと捉えて間違いありません。

また、古い物件は人気が低いため、売却までの期間がかなり長くなることが予想されるので、早く現金化したいときは、買取の方が有利となります。

築年数が古い以外にも、以下のような場合は、買取を検討した方が良いとされる物件となりますので、確認してみて下さい。

≪買取向きの物件　―　マンション編≫

事故物件(自殺、殺人、火災などの事件があった物件)
状態がかなり悪い物件

≪買取向きの物件　―　戸建て編≫

敷地が広すぎる、狭すぎる物件
増改築が多い物件
敷地が道路に面していない物件
遠方にある物件

なるべく高値で不動産を売却するための方法はこちらの記事を参考にしてみて下さい。
売却前に必読！　不動産を値引かずに高値で売却するための方法

まとめ

中古の住宅を売却するための2つの方法について紹介しました。

いかがでしたか。

マイホーム売却の方法として、仲介と買取の2つがあり、特に問題がない場合には、「仲介」の利用をおすすめします。もし何かしらの事情がある場合には、「買取」を選択することを検討してみては如何でしょうか。

大切な資産である住宅ですので、判断に困ったときは、信頼できる不動産業者に相談してみることをおすすめします。

最後に、なるべく高く売却するための方法を紹介しておきます。

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