戸建やマンションなどの持ち家、売るのと貸すのはどちらがお得？

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こんにちは、管理人のサトウです。

「転勤することになった」、「転職等によって故郷にUターンすることになった」などの事態が発生した場合、持ち家を売るか、貸すかを検討すると思います。

このページでは、売却するのと賃貸にまわすのとではどちらが有益なのかについてまとめてあります。

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売るのと貸すのと、どっちがいい？

「辞令が出て海外へ転勤することになった」、「実家の仕事を継ぐためにUターンすることになった」など、さまざまな理由によって、住み慣れた持ち家を処分する必要が出てきた場合、売ったほうがいいのか、それとも貸したほうがいいのか迷う方も多いと思います。

賃貸で貸した方がいいのかどうかと考える理由のひとつとしては、賃料によって不労所得が得られるのではないかという点ですよね。

毎月賃料が入り、安定した収入が得られる・・・という妄想が膨らみます。

住宅ローンがある場合には、家賃収入を返済に充てることができますし、住宅ローンがなければ家賃がそのまま収入となります。

しかし、結論から先に言うと、「売る」ことを選択したほうが無難です。

不労所得を得られるというのはとても魅力だと思いますが、安定して収入を得るというのはなかなか難しいのが実情です。この理由については後述します。

もちろんケース・バイ・ケースなので、「貸す」ことを選択した方が良い場合もあります。

次に、賃貸した方がいい場合の一例を紹介しますので、条件が当てはまっているか確認してみて下さい。

「貸す」を選択しても良いケース

「賃貸」で貸した方が良いケースの一例を紹介します。

住宅ローン残債がない
資金的に余裕がある
賃貸する期間が明確である
将来、確実に戻る予定がある
賃貸向きの立地条件・エリアである

これらの条件に一つでも当てはまっている場合には、「貸す」ことの方が向いている可能性がありますので、検討してみて下さい。

次にそれぞれの理由について簡単に解説します。

住宅ローンの残債がない

住宅購入の際、住宅ローンを利用しているという方が多いと思います。この住宅ローンですが、金融機関がお金を貸す条件の一つとして、「利用者が家に住む」となっている場合がほとんどです。

賃貸するとなった場合、この条件から外れてしまうため、場合によっては、金融機関から住宅ローンを解除され、残債の一括返済を求められることもあります。

もしくは「賃貸可能」という条件の住宅ローンに変更することも可能ですが、借り換え手数料が発生しますし、さらには金利が高くなることが普通です。

このことから、賃貸する場合には、住宅ローンの残債がない、もしくは一括返済可能であることが望ましいです。住宅ローンを利用している場合には、これらの条件を確認し、金融機関に相談してみるのが良いかと思われます。

また、賃貸で貸す持ち家に住宅ローン残債が残っている状態で、別の住宅ローンを利用して新居を購入する場合には、二重ローンを組むことになります。

しかし、この場合、返済比率の問題などから金融機関がOKしない可能性が高いので注意が必要です。

詳しくはこちらの記事を参照してみてください。
【基礎知識】住宅ローンで絶対に失敗しないためのポイント９選！

資金的に余裕がある

賃貸する場合、空室の期間がないことが理想ですが、実際はそうではありません。私も不動産を人に貸していますが、数ヶ月間空室になることもありますし、リフォーム費用も敷金だけではまかなえない場合も多くあります。

借り手が見つからない場合の期間は、家賃収入は得られないのはもちろんですが、維持費(税金、管理費、メンテナンスなど)がかかる分だけマイナスとなります。

もし家賃収入を住宅ローンの返済に充てようとしていた場合は、さらに負担が大きくなります。

そのため、空室期間が生じても、問題ない程度の資金があることが望ましいことになります。

賃貸する期間が明確である

一般的に、賃貸する場合の契約期間は、年間契約となり、1年や2年という場合がほとんどです。

日本の法律では、貸す側よりも借り手側の方が保護されています。そのため、もし仮に転勤期間が早まり、持ち家に戻りたいとなった場合でも、借り手が住んでいる間（契約期間中）は、契約を反故にして、賃借人を追い出すことはできません。

こういったことから、賃貸にしておく期間が明確になっていることが望まれます。期間が分かっていれば、その期間のだけの賃貸契約を結んでおくことができます。

将来、確実に戻る予定がある

数年後、もしくはもっと先になるかもしれないけれど、必ずこの家に戻る予定があり、それまでの間、賃貸に・・・、という考えはアリです。

空室のまま放置しておくと、家の傷みは早まりますし、防犯上の心配もあります。これらの面については、賃貸することによって、軽減することが可能となります。

しかし注意しなければならないのは、持ち家の「価値が下がる」可能性があるという点です。

もし賃貸した状態で物件を売却した場合、その持ち家は「居住物件」ではなく、「収益物件」扱いとなります。そのため、査定額の算出方法が居住用とは異なり、価格が低くなることがあります。

将来戻ってこれず、この持ち家を処分するとなった場合、通常の査定額よりも下がってしまう可能性があることに注意が必要です。

賃貸向きの立地条件・エリアである

賃貸し、安定した家賃収入を得るためには、需要が見込まれる必要があります。持ち家が、賃貸需要のある立地条件・エリアにあるかどうかが、「売却」と「賃貸」とを選択する一つの指針になります。

例えば、駅から近い物件であれば、借りたい人も多くいますが、駅から遠くなるとなかなか借り手が見つからない場合もあります。

また住みたい街ランキングに入っているエリアの物件であれば、需要が多いですが、地方などの場合は、需要は少ない傾向にあります。

そのため、人気エリア、人気物件であれば、安定して賃貸収入を得ることが可能ですが、そうでない場合には、家賃収入が安定せず、維持費などを考慮するとマイナスになる場合があります。

貸すことの方がリスクは高い

毎月賃料が入り、安定した収入が得られるとしたら、とても魅力的です。住宅ローンがある場合には、返済に充てることができますし、住宅ローンがなければ家賃がそのまま収入となります。

しかしながら、安定して収入を得るというのはなかなか難しいのが実情です。それに上記に記述した賃貸向きの条件にあてはまる物件であったとしても、売却よりも賃貸の方が色々とリスクは高いです。

では、賃貸のリスクはどのようなものがあるか見ていきましょう。

賃貸のリスク

リスクとしては以下のものがあります。

利益が出るのか
入居者を選んでもトラブルはある
精神的な負担

利益が出るのか

不労所得が入ることが賃貸の最大のメリットです。しかし、実際そんなに都合よく利益が出るかというとそうでもありません。

特に住宅ローンが残っている状態にて賃貸する場合には、トントンもしくは、マイナスになる可能性もあります。

例えば、毎月の住宅ローン支払額は、約8万円、家賃収入が約12万円であった場合、その差額である4万円がプラスとなります。しかし、その4万円の中から、以下の支出を支払う必要があります。

修繕費用
固定資産税・都市計画税
管理会社への手数料(家賃の5～10％)

管理会社に管理を依頼しなければ、その費用は掛かりません。しかし、依頼せず、本人が管理するとなった場合、日常的に起きる様々なトラブルや問い合わせなどに対し、本人が対応することになります。

この対応は大変であるということは言うまでもありません。

賃貸する場合には、家賃収入がいくら見込めるのか、つまり利回りがどの程度なのかを把握する必要があります。実質利回りの計算は以下の式で算出することができます。

実質利回り = (年間家賃収入－年間支出) ÷ 購入費用 × 100

家賃が１２万円で、税金や管理費、修繕費などの月間の運用コストが３万円、住宅の購入価格が3,000万円だった場合で計算すると、(144－36)万円÷3,000万円×100＝3.7%となります。

この3.7％は、現在の銀行預金の利率と比較すれば、良いようにも感じますが、空室となるリスク、物件の下落リスクを考慮すると、最低でも6％以上はあったほうが無難と言えます。

もし住宅ローンの支払いが毎月１０万円あった場合は、家賃収入１２万円に対して支出が１３万円となり毎月の赤字が確定してしまいます。利益を安定して出すことはなかなか難しいことが理解して頂けると思います。

入居者を選んでもトラブルはある

賃貸する場合、どのような方が借りてくれるのかが気になりますよね。入居申し込みをしてきた人がどんな感じの人なのかは、不動産業者に確認してもらうことはできます。ただし、実際に良い人なのかどうかは、後になってみないと分かりません。

賃貸条件として、ペットや喫煙を禁止していたとしても、いざ入居が決定してしまえば、そのルールが守られない場合も多いです。

それに借り手は、本人の所有物ではないので、家を粗悪に扱ったり、ゴミを溜め込んだり、近隣住民との騒音トラブルを起こしたりなど、貸す側が考える常識から外れた使用方法をする場合があるのも事実です。

このように賃貸するには、入居者がどのような方なのかが分からないというリスクがあります。

精神的な負担

「賃貸」の場合、空き家にならないか、賃料は毎月支払ってもらえるのか、夜逃げはないか、設備トラブルが発生した場合はどう対応するのか、家を大事に使ってもらえるかなどの精神的な負担がつきまといます。

家賃や設備トラブルの面は、管理会社に依頼することにより、解放される部分もあります。しかし、所有物であるマイホームを他人に貸している以上、精神的な負担からは解放されません。

一方で、「売却」した場合は、売却した時点で精神的な負担から解放されることになります。

売却や賃貸のメリット・デメリットについては、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

戸建やマンションなどの住宅、売却か賃貸か選択する際の判断材料はコレ！

まずは、持ち家の価値を把握する

持ち家を売るにしても、貸すにしても、自宅の価値を把握しておく必要があります。

住宅ローンの残債よりも十分高い金額で売却できるようであれば、売却する、賃貸にする、そのまま持ち続けるの全ての選択肢が取れます。

しかし、残債よりも安い金額でしか売却できない場合は、一括返済に足りない資金を自分で準備しなければならないので、その資金が無い場合は売却することが出来ません。

つまり、そのままローンを支払いながら持ち続けるか、賃貸に回すかを考える必要が出てきます。

売却も考慮する場合は、まずは相場を確認する必要があるということになります。

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まとめ

戸建をはじめマンションなどの持ち家を売却するのと賃貸するのとではどちらが有益なのかについて紹介しました。
如何でしたか。

売るか貸すかは、正直ケース・バイ・ケースなので、物件によって異なります。ですが、大半の場合、「売却」を選んだ方が良かったという意見が多いのも事実です。

自身の所有する物件をよく見直し、売却条件も考慮した上で、選択する判断材料にしてみてください。

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