【基礎知識】不動産売却媒介契約の種類と違い、メリットとデメリットから選び方のポイントまで

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、家や土地などの不動産を売るときに不動産屋さんと結ぶ媒介契約の種類と、何がどう違うのか、どれを選べばいいかなどのポイント、メリット、デメリットについてまとめています。

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媒介契約の意味

不動産の売却や購入の仲介業務を依頼するために、不動産業者と取り交わすのが媒介契約です。

仲介を依頼された不動産会社は、「宅地建物取引業法第34条の2」という法律によって、依頼者との間に媒介契約を締結するよう義務付けられています。このとき、不動産会社が契約内容を記載した書面を作成し、依頼者が記名、押印することで契約が締結されます。

媒介契約を結ぶことにより、依頼者(今回の場合は売主)が不動産会社に依頼する内容や、仲介手数料などが明確化され、両者に義務や権利などが発生することになります。

媒介契約は不動産会社との仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことができるものですので、売主側として、売却時の希望条件(売却までの希望期間、売却価格、売却活動の方法、その他売主の希望など)を不動産会社に明確に伝えることが重要になります。

最終的には不動産会社から販売活動内容や報告の方法などを確認し、双方が充分に話し合った上で、契約を結びましょう。

媒介契約の種類と違いについて

媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

基本的には、不動産会社との契約を複数の業者に依頼するかそれとも1社に絞るか、売主自身でも売却活動をしてもいいのかどうかの組み合わせとなります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、

複数の不動産会社に対し売却を依頼可能
売主自身で売却活動が可能

という組み合わせとなります。

そのため、個人的にチラシを作り、配ることで買主を探したり、親戚や知人を介して買主を探したりすることができるのが特徴です。

また、複数の不動産会社と契約したからといって、全部の不動産会社に仲介手数料を支払う必要はなく、支払うのは買主を見つけてくれた不動産会社にのみとなります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、

一社の不動産業者に対してのみ売却を依頼
売主自身で売却活動が可能

という組み合わせとなります。

基本的には、不動産会社との契約期間は3か月以内となっていますので、不動産会社は3か月間の契約を要求してきます。契約した期間中は、広告費や営業費をかけて営業活動を行ってくれます。

また一般媒介契約と違うのは、レインズへの登録が義務付けられていることです。

レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)というのは、「不動産流通標準情報システム」の略称で、不動産流通機構という財団法人が運営しています。

このシステムは、専用データベースに家や土地などの不動産物件情報を登録・管理することにより、売りたい不動産や買いたい不動産が効率よく検索できることを目的とされています。

そのため、売却したい不動産をレインズに登録すれば、全国各地から検索されることになりますので、不動産売買を効率よく行なうことができるのです。

反対に、レインズに登録しなければ、売却したい不動産の情報は他者に知られることはほとんどありません。

家や土地を早く、効率的に売却したい場合には、レインズに登録することが必須となります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、

一社の不動産会社に対してのみ売却を依頼

する契約です。売主自身で売却活動をすることは出来ません。

専任媒介契約とほとんど同じですが、売主への販売活動状況報告などが必要となっており、営業活動はより積極的に行ってもらえることが多くなります。

各媒介契約の比較表

具体的な違いについては、下記比較表を確認してください。

	媒介契約
種類	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約有効期間	制限なし(※1)	3か月以内	3か月以内
契約可能な不動産会社の数	複数(★)	1社(※2)	1社(※2)
売主自身の売却活動可否	可能	可能(※3)	不可(※4)
売主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
不動産流通機構(レインズ)への登録	登録義務なし (売主の希望による)	契約締結後、 7日以内に登録	契約締結後、 5日以内に登録

※1　制限はないが、行政の指導としては3か月以内
※2　複数と契約した場合違約金が発生
※3　売主が見つけて契約する場合、不動産会社が媒介活動に要した費用を支払う
※4　売主が見つけて契約する場合は違約金が発生

★について
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約することが可能ですが、その契約先を他の契約先に公表する(明示型)か公表しない(非明示型)かを選択することになります。

この詳細については後述します。

それぞれの媒介契約におけるメリット、デメリット

この3つの媒介契約方法には、それぞれメリット、デメリットがありますので、その違いを確認し、自身にあった契約方法で契約を結ぶことが重要となります。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットとデメリットは以下の通りです。

☆☆☆メリット☆☆☆

複数の会社に売却依頼をすることができるので、売却の幅が広がる
他社と競合することによって、競争意識が高まり、積極的に営業活動が行われる傾向にある
レインズに登録する必要がないため、売却する物件情報が公にならない
売主自身でも親戚や知人などを介して売却活動を行うことができる

★★★デメリット★★★

営業活動状況を依頼主(売主)に報告する義務がないので、不動産会社の活動内容が不明
他社が、先に買い手を見つけてしまう可能性があるため、積極的には営業活動が行われないことがある
レインズに登録しない場合、売却する物件情報が広がりにくくなる

また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」のいずれかを選択することになりますが、これらもそれぞれメリット、デメリットがあります。

明示型の場合、新規に契約先を追加する際、新規の契約先を改めて公表しなければならないので、契約している不動産会社に連絡する手間が、その都度発生します。

万が一、公表していない不動産会社で売却が決まった場合には、他の不動産会社から、これまでの販売経費(広告費用、営業活動費用など)を請求されるので注意が必要です。

一方、非明示型の場合だと、連絡する手間や、販売経費を請求されるリスクが少ないので、こちらの方がいいのかなとも思ってしまうでしょう。

しかしライバル会社がどこなのか、何社くらいと契約しているのかが分からない状態での販売活動となりますので、販売活動に積極的に取り組めないということになりかねません。

その点、ライバル会社が公表されている明示型のほうが、競争意識が高まることもあり、積極的に買い手を探してもらいやすくなる可能性があります。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットとデメリットは以下の通りです。

☆☆☆メリット☆☆☆

レインズに登録されるので、売却する物件情報が広がりやすい
営業活動状況を依頼主(売主)に報告する義務(2週間に1回以上)があるので、売却活動の状況が把握しやすい
売却利益がほぼ確定しているため、積極的な広告や営業活動を行ってもらいやすい
売主自身でも親戚や知人などを介して売却活動を行うことができる

★★★デメリット★★★

売却時期や売却額などは依頼した不動産会社の力量に左右されやすい
他社との競合がないため、売却物件に魅力がない場合など、積極的に営業活動をしてもらえないこともある
契約期間中(3か月間)は、どんなことがあっても他の不動産会社に依頼できない

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットとデメリットは以下の通りです。

☆☆☆メリット☆☆☆

レインズに登録されるので、売却する物件情報が広がりやすい
営業活動状況を依頼主(売主)に報告する義務(1週間に1回以上)があるので、活動内容がより把握しやすい
売却利益が確定しているため、専任よりも積極的な広告や営業活動を行ってもらいやすい

★★★デメリット★★★

専任同様、売却時期や売却額などは依頼した不動産会社の力量に左右されやすい
専任同様、他社との競合がないため、売却物件に魅力がない場合など、積極的に営業活動をしてもらえないこともある
契約期間中(3か月間)は、どんなことがあっても他の不動産会社に依頼できない
売主自身で買主を見つけたとしても、不動産会社を仲介せずに売ることができない

媒介契約の選び方のポイント

先ほどの比較表をみると、『複数の不動産会社に売却活動を依頼できる[一般媒介契約]が、一番売却が早いのではないか』と思うかもしれません。

しかし、実はそうとも言えない場合が多いのが実情です。

考えてみればあたりまえのことですが、一般媒介契約の場合、一番先に買主を見つけた不動産会社のみが利益を受けることになるからです。

他社よりも早く買主を見つけようと、広告を大々的に行い、営業担当者が一生懸命営業を行ったが買主を見つけられなかった場合、自社の売り上げにならないどころか、赤字になってしまいます。

つまり複数の不動産会社の競合数が多くなればなるほど、ライバルが増えて利益を得られないリスクが高まり、売却活動に積極的に取り組んでくれない傾向になるのです。

不動産会社としては、広告費などの出費はある程度覚悟しているものの、出来るだけ最小限に抑えたいと思っているのが「時間のロス」です。

利益につながりやすい物件の売却に時間をつかいたいというのが本音なのです。

時間を無駄にする可能性の大きい一般媒介契約を望まない不動産会社が多いのは、こういった事情があるためです。

それでは、どのタイプの媒介契約を選べばよいのでしょうか。

一般媒介契約は、前述したように売却するための販売活動は積極的ではなく、受け身となることがほとんどです。売却物件の条件にある程度見合う買主が見つかった場合に紹介する程度と思っていただくと分かりやすいでしょう。

そして専属専任媒介契約では、色々と制約が厳しくなることから、売主にとっては総合的なリスクが高い傾向にあります。この契約はかつての不動産バブルが残した遺物とさえ言われている契約方法です。

総合的に判断すると、「専任媒介契約」がおすすめです。

今では媒介契約の8割以上がこの専任媒介契約であり、最も一般的な契約方法となっています。

売却を急いでいる場合、売却できなかったときに買い取って欲しいという場合には、特におすすめとなります。

しかし、次のような場合は、一般媒介契約の方が向いていることもあります。

人気のエリアに物件がある
ご近所の方に知られたくない
親戚や知人を介して売ることの方が売却の可能性が高い

人気のエリアの物件は、他のエリアと比較し、「購入したい」と思っている買主が多く存在しますので、買主が見つかりやすいです。

そのため、複数の不動産業者に競わせ、より良い条件で売却することが期待できます。

つまり一般媒介契約の一番のポイントは、「他社よりも先に買主をみつけたい」という気持ちで、各不動産会社が販売活動を行ってくれる物件かどうかということです。

いずれにしても媒介契約の種類は、売主が自由に選ぶことができます。

売却したい物件の条件や、売りたい時期などを考慮し、自分にとって最適な契約方法で結ぶと良いでしょう！

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

媒介契約において大切なことは、

信頼できる不動産会社を見つけること
業者に任せっきりにしない
適時、状況を確認する

まとめ

家や土地などの不動産を売るときの媒介契約の種類とその違いについて紹介しました。
如何でしたか。

家や土地などの不動産を売る場合、個人で買主を見つけるのは非常に難しいのが実情です。不動産売却をするときは、不動産会社に仲介を依頼することになりますが、
不動産売却活動を行うにあたり、自分の状況に応じた媒介契約を結ぶことが重要となります。

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類によって、売却時期が変わってくることもありますので、いずれの契約にしても不動産会社に任せっきりにするのではなく、自分で売却活動の状況を把握し、適時チェックしていきましょう！

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