【基礎知識】戸建住宅やマンション・土地などの不動産売却時にかかる費用まとめ

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建をはじめマンションなどの住宅や土地などの不動産を売却するときに必要な費用についてまとめてあります。

不動産の売却時には、仲介手数料や各種税金など、意外に多くの費用がかかりますので、売却によって、お金がどの程度必要になるのか、事前に把握しておくことが重要となります。

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売却時にかかる費用

売却する不動産の状況によって異なりますが、不動産の売却時には、以下の費用がかかります。

仲介手数料
印紙代
譲渡益課税
抵当権抹消登記費用
住宅ローン返済と繰上返済手数料
測量費用
建物解体費用

次に、これらの項目について詳細を解説します。

費用の解説

【1】仲介手数料

戸建やマンションをはじめ、土地等の不動産を売却する場合、不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。不動産会社に仲介を依頼した場合、「仲介手数料」が必要となります。

仲介手数料は、「媒介報酬」、「仲介報酬」とも呼ばれ、不動産会社に支払う不動産売却の成功報酬のことです。成功報酬ですので、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約している場合は、買主を見つけた不動産会社にのみ支払い、他の不動産会社には支払う必要はありません。

※媒介契約については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

【基礎知識】不動産売却媒介契約の種類と違い、メリットとデメリットから選び方のポイントまで

また、仲介手数料は、「宅地建物取引業法第46条」にて上限が定められていますので、その上限を超えて仲介手数料を提示してくる不動産会社は要チェックです。

一般的に、仲介手数料は、次の計算式(速算法)で算出されます。

仲介手数料(上限) = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

不動産の売却価格に対する仲介手数料(上限)がどの程度になるのか、目安のため、下表にまとめました。

	仲介手数料
売却価格	消費税(8%時)	消費税(10%時)
1000万円	38万8,800円	39万6,000円
2000万円	71万2,800円	72万6,000円
3000万円	103万6,800円	105万6,000円
4000万円	136万　800円	138万6,000円
5000万円	168万4,800円	171万6,000円
6000万円	200万8,800円	204万6,000円
7000万円	233万2,800円	237万6,000円
8000万円	265万6,800円	270万6,000円
9000万円	298万　800円	303万6,000円
1億円	330万4,800円	336万6,000円

この表を見て『仲介手数料って意外と高い・・・』と思った方も多いのではないでしょうか。

実は、不動産を売却する時に必要となる費用の中で一番高額なのが、この仲介手数料です。「3%」の部分は3%を上限、「6万円」の部分は6万円を上限とし、不動産会社が自由に設定できます。

その為、ほとんどの不動産会社は、上限の3%と6万円を設定して、仲介手数料を請求してきます！

売却価格が、高額になればなるほど、この料率(%)の部分の影響が大きくなるので、少しでも低く料率を設定している不動産会社を選択することで、仲介手数料を安くすることができます。

不動産会社によっては、料率(%)を、一律ではなく、売却価格によって細かく分けている場合もありますので、きちんと確認するようにして下さい。

また不動産会社を決める際の交渉手段の一つとして、『仲介手数料を下げて頂けるのであれば、こちらの不動産会社に決める』と言ってみるのも、売却戦略として効果的な場合があります。

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

・「3%」と「60,000円」の部分は、不動産会社が設定できる仲介手数料の上限！

・仲介を依頼する不動産会社によって、手数料には多少の違いがあるので、仲介手数料の値下げ交渉してみるのも手！

【2】印紙代

不動産の売買契約書には、「印紙税法」によって、売却価格に応じた「収入印紙」と呼ばれる切手のようなものを貼り、税金を納める必要があります。

この印紙税ですが、消費税が5%から8%に増税されたことにともない、2018年3月31日までの間は軽減措置がとられ、約半額となっています。

	税額
契約書に記載された契約金額	通常	軽減措置 (～2018年3月31日)
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1000万円以下	10,000円	5,000円
1000万円超5000万円以下	20,000円	10,000円
5000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円

一般的に、売買契約書は売主側用と買主側用で1部ずつ作る(2部作成)ので、双方に印紙代が必要となります。

売買契約書は1部あれば契約が成立します。そのため、どちらかが「原紙」を所有し、もう一方は「複製(コピー)」を所有することにすれば、印紙代金が必要なのは原紙の1部のみとなり、印紙代金を節約することが可能です。

また一つの情報としてですが、不動産の売買契約自体は、売買契約書に収入印紙が貼られていない場合においても有効となり、成立します。

ただし、収入印紙を貼っていない契約書について税務署から指摘された場合、過怠税が課され、本来の印紙税の3倍(本来の印紙税額＋その2倍の過怠税)を納めることになりますので注意が必要です。

売買契約書を取り交わす際には、忘れずに、決められた額の収入印紙を貼るようにしましょう！

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

印紙税を節約する場合には、契約書を1部のみ作成し、「原紙」と「写し」とすることで、印紙税の負担を半分にすることが可能！

ただし、「写し」側に署名と押印をしてしまうと、契約書としてみなされてしまい、収入印紙が必要となるので、「写し」を作成する場合には、署名押印した状態で複製(コピー)すること！

【3】譲渡益課税

戸建てやマンション、土地等の不動産を売却した際、場合によっては「利益」が出ることがあります。利益は、不動産の売却額から「経費」を引いたものとなります。

利益 = 売却価格－経費(不動産取得費 + 登記費用 + 仲介手数料 + etc)

経費として計上できるもの

経費としては、不動産の売買時に発生した費用を計上することができ、下記のものが挙げられます。

土地の購入価格
建物の取得費(減価償却後の価格)
仲介手数料(※)
印紙代(※)
登記費用(登録免許税、司法書士依頼費用)(※)
測量費用
不動産取得税
土地の埋め立てや造形費用
元々あった建物の解体費用

※購入時、売却時にかかったそれぞれの費用を計上することが可

ただし、注意しなければならないのは、不動産の購入価格を経費として計上する金額についてです。土地は、購入時の価格を取得費用としてそのまま計上することができますが、建物は購入時の価格をそのまま計上することはできません。

なぜなら、建物には「耐用年数」があり、時間経過に比例して劣化するので、建物の価値は徐々に下がるからです。

そのため通常の戸建などの場合の取得費は、減価償却する必要があります。減価償却後の建物の取得費は下記の計算式から算出します。

建物の取得費 = 購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
※経過年数：6カ月未満の端数は切り捨て、6カ月以上は切り上げて1年とし計算

	定額法による減価償却算出表
項目	木造	鉄骨	RC造
耐用年数	33年	40年	70年
償却率	0.031	0.025	0.015

※RC造：Reinforced-Concrete(鉄筋コンクリート)造

よって、建物を売却した場合の利益は、減価償却費を考慮し、以下の計算式となります。

利益 = 売却価格－経費{(土地取得費 + 建物の取得費) + 登記費用 + 仲介手数料 + etc}

利益が出た場合に課税される税金について

利益が出た場合、通常の所得(給与など)以外の臨時収入となるため、別途、税金を納める必要があります。この税金のことを称して「譲渡益課税」といい、「所得税」と「住民税」に分け、それぞれの税率で課税されます。

この譲渡益課税ですが、売却した不動産を所有していた期間によって税率が変わります。

更に、東日本大震災の復興支援目的として、2037年12月31日までは「復興特別所得税」と呼ばれる税金(所得税×2.1%)が加算されます。

不動産を売却し、利益が出た場合に支払う税金率は下記表を参考にして下さい。

	譲渡益課税
区分 (保有期間)	所得税率	住民税率	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得 (5年以下)	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得 (5年超)	15%	5%	0.315%	20.315%

上記表から算出した税金額の一例は下記の表となります。利益額に近い金額に対し、実際の利益額の倍率を掛ければ、実際に支払う税金額が算出できます。

例えば、短期譲渡所得(5年以下)の場合で、実際の利益が30万円であれば、10万円の金額(39,630円)を使用し、3倍することにより、おおよその税金額(118,890円)が分かります。

	短期譲渡所得 (5年以下)
利益	所得税率	住民税率	復興特別所得税	合計
10万円	3万円	9,000円	630円	3万9,630円
100万円	30万円	9万円	6,300円	39万6,300円
1000万円	300万円	90万円	6万3,000円	396万3,000円

	長期譲渡所得 (5年超)
利益	所得税率	住民税率	復興特別所得税	合計
10万円	1万5,000円	5,000円	315円	2万315円
100万円	15万円	5万円	3,150円	20万3,150円
1000万円	150万円	50万円	3万1,500円	203万1,500円

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

不動産を売却したことによって、利益がない場合には、申告も納税も不要！

建物がある場合には、建物の減価償却費を忘れずに利益計算すること。

【4】抵当権抹消登記費用

※こちらの解説は、売却予定の不動産(住宅や土地など)を担保として金融機関(銀行など)から借り入れ(ローン)を行い、現在も返済を行なっている方のみが対象となります。

一般的に、戸建てやマンション、土地等の不動産を購入する際、住宅ローンを利用する方が多いと思います。住宅ローンを利用する場合、お金を借り入れる側は、この不動産を「担保」として金融機関からお金を借り、一方金融機関側は、この不動産に「抵当権」を設定します。

お金を貸した金融機関は、抵当権を設定することにより、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、担保設定した不動産を差し押さえ、自由に売却等ができます。

ローンが残った不動産物件、つまり抵当権付きの不動産物件を購入するという人はいませんので、売却する際には、残っている借入金を全額返済して、抵当権を抹消しなければなりません。

借入金を全額返済したからといって、抵当権を外すための「抵抗権抹消登記」を銀行などの金融機関が行なうことはありません。

そのため、不動産の持ち主側で抵当権抹消の手続きをする必要があります。

抵当権を抹消する手続きは、もちろん個人で行なうことができます。しかし、必要書類の作成や、申請のために法務局に行く手間を考慮すると、「司法書士」に依頼するという場合が一般的です。

司法書士に依頼する場合の、登記手数料は以下の通りです。

登記手数料 = 登録免許税 + 司法書士依頼費用 + 実費

登録免許税：不動産一件につき、1,000円

※戸建ての場合、土地と建物となるので、2,000円

司法書士依頼費用：司法書士によって変動

※相場としては不動産1件あたり、約1～2万円、土地と建物の場合、約3万円

また、住所や氏名の変更がある場合には、変更証明書を取得する必要があり、その費用がかかります。

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

司法書士は、借入先の金融機関や不動産会社から紹介してもらうことが可能！
不明な点は、金融機関や不動産会社に一度確認するようにしましょう。

【5】住宅ローン返済と繰上返済手数料

※こちらの解説は、売却予定の不動産(住宅や土地など)を担保として金融機関(銀行など)から借り入れ(ローン)を行い、ローンが残っている方のみが対象となります。

住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンを全額返済してから売却することが必須となります。それは前にて説明した通り、抵当権を抹消する必要があるからです！

住宅ローンを全額返済するにも手数料が発生します。

銀行などの金融機関は、貸したお金の利子分が収入となるため、長くお金を貸して利子を得た方が利益となります。しかし繰り上げされ、前倒し返済されてしまうと、その分の収入を得ることができなくなるので、その代わりとして手数料を設定しています。

そのため、住宅ローンの全額返済時においてかかる費用は、ローン残高だけではなく、繰上げ返済手数料が必要となります。

住宅ローン返済によってかかる費用 = ローン残高 + 繰上げ返済手数料

繰上げ返済手数料は、金融機関によって異なります。ネット銀行などでは、手数料が無料という場合も多いです。手数料について、金融機関のホームページに記載してありますので、事前に確認しておくことをおすすめします。

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

住宅ローンの全額繰上げ返済をする場合、固定金利、変動金利によっても手数料が変わる場合もありますので、借入先の銀行などに手数料がいくらくらいになるのか確認しましょう。

【6】測量費用

※こちらの解説については、土地や戸建の不動産を売却するという方が対象となります。

土地を売却する場合、正確な測量図が必要となる場合がほとんどです。

買主側とすれば、これから購入する土地や戸建物件において、どこからどこまでが境界となっているのかを知っておく必要があります。そのため、正確な測量図がない場合は、買主側から測量を求められることになります。

特に、以下のような状況の場合は、測量をすることによって、売却時における境界線トラブルを未然に防ぐことができます。

境界杭が見当たらない
境界にフェンスや壁がない

ただし、この測量費用、かなりの高額です！

一般的な宅地(30～50坪)における測定費用としては、25～40万円が相場(土地の面積によって値段が高くなる)となっており、この測量費用の負担は、売主となることがほとんどです。

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

測量は、隣接所有者の立ち合い確認が必要なため、境界画定までに意外とかかる(1～数か月)。
そのため、売却を検討しはじめた早めの段階から余裕をもって測量を済ませておくこと！

【7】建造物解体費用

※こちらの解説は、売却する土地の上にある既存の建造物を解体後に、不動産を売却するという方が対象となります。

売却を検討している土地の上に、価値の低い建造物(住宅、物置、フェンスやブロック塀など)がある場合、この建造物を残した状態で売却するか、もしくは解体し、更地にしてから売却するかのいずれかとなります。

買主側が、この建造物の利用価値を認める場合には、現況のままの状態にて売却することも可能ですが、利用価値がないとなった場合、解体する必要が出てきます。

解体する時には解体費用が発生します。解体費用は建造物の構造をはじめ、規模、立地状態、接する道路の広さなどの条件によって異なります。その為、一概にいくらかかるということができませんが、工期がかかる分だけ高額になります。

解体費用の坪単価の相場

地域や建造物の条件によって解体費用の相場は異なりますが、一般的な解体費用の坪単価の相場について下記表にまとめましたので、目安として参考にしてみて下さい。

	解体費用の坪単価
坪数	木造	鉄骨	RC造
20坪	3.2万円	2.9万円	3.9万円
30坪	2.9万円	3.4万円	5.9万円
40坪	2.8万円	3.2万円	4.0万円
50坪	2.7万円	3.8万円	4.7万円
60坪	2.7万円	3.0万円	5.5万円
平均	2.9万円	3.3万円	4.8万円

解体費用の内訳

解体費用は、大きくわけて4つの項目の足し算で算出されることが多いです。

■取壊費
建造物を取り壊す費用です。

多くの場合、重機を使用しますが、建造物の立地状態によっては、手作業にて解体することになります。

また建造物の構造(木造、鉄骨、RC造など)によっても単価が異なります。

※RC造：Reinforced-Concrete(鉄筋コンクリート)造

■廃棄物処理費
建造物を解体するときに発生した廃棄物(木材、鉄くず、瓦、がれきなど)を専門処理施設に持ち込んで処理する費用です。

廃棄物の種類によって、価格が異なる場合があります。

■付帯工事費
取壊費に含まれない工事費用です。

建造物を取り壊す際に必要となる足場や養生を設置する費用、庭にある石や植木、ブロック塀などを撤去する費用が付帯工事費となります。

■諸費用
上記以外に必要な費用です。

重機を運搬するするための車両費、工事中のガードマンや届出申請を行う際の人件費などが挙げられます。

平屋の木造構造(30坪)の場合の一例を示します

項目費	内容	数量	単位	単価	金額
取壊費	木造平屋建	99	㎡	7,500	742,500
廃棄物処理費	撤去処理費	1	式	150,000	150,000
付帯工事費	足場・養生設置費用	200	㎡	700	140,000
諸費用	重機回送費	2	回	25,000	50,000
諸費用	届出手続き、近隣対策	1	式	30,000	30,000
合計金額（税抜）　1,112,500円

★管理人サトウからのワンポイントアドバイス★

解体する可能性がある建造物を所有している場合には、早めに解体費用の見積もりを取得しておくようにしましょう！

解体環境(構造、規模、立地状態、接する道路の広さ、付帯物の有無など)や解体方法などで費用は異なるので、できれば数社の解体業者に相見積りを依頼することをおすすめします。

まとめ

住宅や土地などの不動産を売るときにかかる費用について紹介しました。
如何でしたか。

不動産を売却する場合、不動産の売却価格だけに気を取られがちですよね。でも色々と調べてみると、場合によっては、数百万円近くの費用がかかってしまうこともあります。

売却の際にかかる費用を知っているか知らないかで、その先の売却活動自体に影響してくることもありますので、不動産の売却を考え始めた今の時期に、きちんと費用について把握し、必要な費用を準備するようにすると、売却活動もきっとうまくいくと思います。

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