【基礎知識】家やマンションなどの住宅を売却する際の不動産業者の選び方まとめ★完全版★

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、家やマンションなどの住宅を売る際、不動産会社を失敗しないで選ぶ方法についてまとめてあります。

売却を依頼する不動産業者によって、売却が成功するかどうかが決まることも多くありますので、不動産業者選びのポイントをしっかり押さえておきましょう。

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家やマンションは個人売買できる？

近年、インターネットの普及によって、お互いの顔を知ることなく、様々なものが売買されるようになりました。

大きいものでは自動車なども個人売買されています。

家やマンションも例外ではなく、ブログやSNS、個人HPなどを利用して購入希望者を募り、買主を直接見つけ、売買契約を結ぶことは基本的には可能です。

しかし現実的には、以下の理由によって個人で不動産を売却することはかなり困難です。

≪個人売却が困難な理由≫

自分で購入希望者を見つける
不動産売買には専門知識が必要
トラブル発生時は、個人で対応

一番目は、売主がインターネットなどで幅広く募集をしたとしても、余程の物件でないかぎり相手にされることはほとんどないということです。そのため、個人で購入者を見つけるというのは、親戚や知人、近隣の方以外には非常に厳しいです。

しかも、もし購入希望者が見つかり、買主が住宅ローンを申し込もうとしても、金融機関の審査が通らないこともあります。

二番目は、家やマンションなどを売買する場合、たくさんの書類を準備するだけでなく、不動産売買における専門的な知識が必要ということです。通常、不動産を売買するという経験はほとんどありませんので、このために時間と手間をかけて専門知識を身に付けるのは現実的ではありません。

最後は、不動産売買の際、専門的な知識がないと、後々にトラブルのもとになりかねないということです。もしトラブルが発生した場合、その全てを売主本人が全て対応しなければなりません。

最悪の場合、買主との間で裁判に発展する可能性もあり、このトラブル対応は、労力、時間、お金の問題だけでなく、精神的に非常に疲弊することになります。

こういった理由を考慮すると、不動産を個人的に売却するということはおすすめしません。

※売却後に不具合がみつかり対応に追われた体験談はこちら。
【欠陥住宅体験談】売却後に漏水が　欠陥住宅を売りつけられたと怒る売却相手

では、不動産業者に仲介を依頼し、買主を見つけてもらった場合はどのくらいの手数料を支払う必要があるのかが気になるところですよね。

仲介手数料ってどのくらい？

不動産業者を仲介して買主がみつかり、売却が成立すると、不動産業者にその成功報酬として「仲介手数料」を支払います。

仲介手数料は、『宅地建物取引業法第46条』という法律によって上限が定められていて、一般的に次の計算式(速算法)で算出されます。

仲介手数料(上限) = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税(8%)

一例として、売却価格が4,000万円の場合の仲介手数料(消費税8%込)は、136万円800円となります。

「3%」の部分の料率は3%を上限、「6万円」の部分は6万円を上限とし、不動産業者が自由に設定できます。

もし手数料の説明の際に、その上限を超えた金額を提示してくる不動産業者の場合には、仲介契約を結ぶことはやめましょう！

意外に高額なのでビックリした方も多いですよね。( ﾟДﾟ)

ですが、個人売買での契約を結ぶための労力や時間、面倒なトラブルの対策や対応を一任できるということを考えれば、決して高くないのではないでしょうか。

総合的に判断すると、個人で売るよりも不動産業者に依頼して売却した方が、得になることだと思います。

※仲介手数料についての詳細記事はこちら。
【基礎知識】戸建住宅やマンション・土地などの不動産売却時にかかる費用まとめ

不動産業者の選び方のポイント

家やマンションなどの住宅、土地などの不動産の売却価格には定価というものがありません。

不動産会社によって、信用、販売活動の方法、売る力、ノウハウなどはそれぞれなので、どの不動産会社に依頼しても同じ金額で売れるというものではないんですね。

そのため、高値で効率的に売却をしたい場合は、不動産業者選びが非常に重要となり、少なくとも以下の3点をチェックしておくことが大切となります。

≪不動産業者の選び方のポイント≫

安心、信頼できる不動産業者かどうか
不動産業者の得意分野と売却物件が一致しているかどうか
大手がいいのか地元の中小不動産業者がいいのか

不動産業者の基本的なことを知ることは、これから不動産業者を選ぶ際の一つの指針となりますので、しっかりと確認していきましょう！

ポイント1：安心・信頼できる不動産業者かどうか

安心、信頼・・・、ちょっと漠然としていますが、まず初めに、不動産業者の「素性」を確認することから始めましょう！

不動産業者の中には「悪徳」と呼ばれる業者がいないわけではありません。

大切な財産である不動産の売却を依頼するのですから、身元がしっかりとした不動産業者でないと、後々トラブルになりかねません。

免許番号の確認

不動産業者は、宅地建物取引業の免許を受けているはずです。はずですというのは、中には、免許を持っていないにも関わらず、不動産売買に携わっていることがあるからです。

きちんと審査され、その免許を交付された業者は、「宅地建物取引業者」となります。この宅地建物取引業者の免許には、「国土交通大臣免許」、「知事免許」の2種類があります。

免許の種類	行政機関	営業区域
国土交通大臣免許	国土交通省地方整備局	複数の都道府県
知事免許	都道府県庁	単一の都道府県

この2つの免許の違いというのは、不動産業者の事務所の所在地が、1つの都道府県にあるか、複数にあるかの違いとなります。

例えば、本店の事務所を東京都、支店の事務所を大阪府というように事務所の所在地が複数の都道府県にある場合には、国土交通大臣免許となります。

一方、本店の事務所を神奈川県横浜市、支店が神奈川県川崎市と神奈川県相模原市というように、全ての本支店が同一の都道府県内にある場合には、知事免許となります。

免許を交付された不動産業者の事務所やHPには、以下のような免許証が掲示されているので、確認してみて下さい。

項目	記載事項
免許証番号	○○県知事(▲)第＊＊＊＊＊号
有効期限	平成29年1月1日から
有効期限	平成34年12月31日まで
名称	○○不動産
代表者名	山田太郎
専任の取引主任者名	山田花子
主たる事業所の所在地	○○県○○市

免許番号の()内の▲の部分の数字は、免許の「更新数」です。

宅地建物取引業の免許は5年に一度の更新(※)となるので、この数字が大きいほど営業歴が長いことになります。
※1996年4月1日以前は3年ごとの更新、それ以降は5年ごとの更新に変更されました。

不動産業者を見分けるための判断基準のひとつとして、『免許の更新数』があります。

以前は、更新数が大きい数字の不動産業者は、長く営業しているので優良だと言われている時代もありました。ですが、不動産会社を、他人に売却した場合、免許番号だけでなく、更新数までも引き継がれることになります。

そのため、不動産業務歴が未経験の人に売却した場合、実際の業務歴は0なのにも関わらず、更新数分だけの経験値を積んでいる不動産会社とみなされてしまうこともあります。

反対に、免許種類を変更(知事免許⇔国土交通大臣免許など)すると、これまで積み重ねてきた更新数は初期化され、[1]となります。そのため、実際の業歴としては長いが、更新数と一致していない(更新数≠営業年数)という不動産業者もいます。

よって、この更新数は、不動産業者を見極めるためのひとつの参考値として捉えておけばよいでしょう。

また、宅地建物取引業者の免許番号が正式なものであるかを確認する手段があります。

国土交通省が管理する『建設業者・宅建業者等企業情報検索システム』の「宅地建物取引業者　検索」で確認することができますので、必要に応じて調べてみるのもいいかもしれませんね。

行政処分歴の確認

宅地建物取引業の免許を有しているが、過去に何かしらのトラブルによって行政処分を受けたことのある不動産業者というのは少なくない、というのが実情です。

指示処分、業務停止処分を受けることはよくあることですが、宅地建物取引業の免許取消処分というのは簡単に受けるものではありません。

つまり、免許が取り消されない限り、免許の更新数は増え続けることになるのです。

ですので、長年営業をしているが、過去には色々とトラブルを起こし、頻繁に行政処分を受けているといった不動産業者もいます。

過去の行政処分歴を確認するには、免許を交付した行政庁にて、業者の名簿を閲覧することで確認することができます。※閲覧は無料です。

またインターネットでも確認することができます。

「国土交通大臣免許」の場合には、国土交通省が管理する『国土交通省ネガティブ情報など検索システム<宅地建物取引業者>』にて、行政処分情報を検索、確認が可能です。

「知事免許」の場合は、一部の地域(都道府県)となってしまいますが、【都道府県知事が行った監督処分情報】にて確認できます。

気になる場合には、契約前に調べておくと良いと思います。

不動産業界の団体加盟の確認

不動産の業界には様々な団体があります。宅地建物取引業者の多くが、いずれかの団体に加盟しています。

これら団体に加盟するには審査があり、さらには加盟後も各団体が設けた規約の中で営業する必要がありますので、団体に加盟している不動産業者は、信頼できるといったひとつの指針となります。

団体にはトレードマークなどもあり、免許番号と一緒に掲載やその旨の記載があることがほとんどなので合わせて確認しておくと良いです。

団体の公式サイト内で、加盟している宅地建物取引業者を検索することもできます。

また、もしトラブルが発生したときには、団体の窓口に相談することができるので、安心できると思います。

団体名	詳細事項
公益社団法人全日本不動産協会	東京都千代田区紀尾井町3-30　(全日会館3F)
	03-3263-7030
	加盟数：32,684社
	不動産業界で最古の業界団体
	公式サイト
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会	東京都千代田区岩本町2-6-3　(全宅連会館)
	03-5821-8111
	加盟数：約10万社
	トレードマークの「ハトマーク」でお馴染み各都道府県の宅地建物取引業協会と連携
	公式サイト
一般社団法人全国住宅産業協会	東京都千代田区麹町5-3　(麹町中田ビル8階)
	03-3511-0611
	加盟数：約1,500社
	日本住宅建設産業協会と全国住宅建設産業協会連合会が合弁
	公式サイト
一般社団法人不動産流通経営協会	東京都港区虎ノ門3-25-2　(虎ノ門ESビル5階)
	03-5733-2271
	加盟数：約300社
	大手、中堅不動産業者で構成され不動産物件の促進に取り組む
	公式サイト
一般社団法人不動産協会	東京都千代田区霞が関3-2-5　(霞が関ビル17階)
	03-3581-9421
	加盟数：152社
	大手デベロッパーにより構成される
	公式サイト

ポイント2：不動産業者の得意分野と売却物件が一致しているかどうか

宅地建物取引業の免許を持ち、業界の団体に加盟していれば、どの不動産業者に売却を依頼しても良いのかというと、そういう訳にもいきません。

なぜなら、扱う不動産の種類、業務内容は不動産業者によって異なりますし、得意分野、不得意分野があるからです。

マイホーム売却が不得意な不動産業者に依頼しても、売却が成功するのかはなかなか難しいものがありますよね。

まずは不動産業者の業務内容にはどんなものがあり、どのような種類に分かれているの確認してみましょう。

不動産業者の業務内容

不動産業者の主な業務は以下の3つとなります。基本的には仲介業務がメインとなります。

不動産売買の仲介
不動産賃貸の仲介
不動産の管理

街中などに店舗がある中小規模の不動産業者ですと、こちらの仲介業務をメインとしていることが多いです。

一方、テレビCMなどでよく聞く名前などの規模の大きな不動産会社ともなると、業務は多岐に渡っています。仲介業務だけでなく、下記のような投資を伴う事業を積極的に行うことも多いです。

不動産を買い取り、転売
戸建やマンションの分譲開発、販売
賃貸物件などを保有し、収益管理

不動産業者の業務内容が分かったところで、次は、不動産業者の種類について見ていきましょう。

不動産業者の種類

不動産業者は、同じ免許のもとで不動産に関する業務をしていますが、その取り扱う業務内容は、会社によって大きく異なっています。その種類は大きく4つに分類されます。

業種	内容
媒介・仲介	不動産売買や賃貸の際、仲介に入り、契約を取り持つ業者
媒介・仲介	売買物件(一般、投資用、事業用など)の媒介賃貸物件の媒介や管理
開発分譲	土地を造成し、そこに建物(戸建、マンションなど)を建て、販売する業者
開発分譲	開発業者(大規模な区画分譲など) 建売業者(小規模の分譲販売など) マンションデベロッパー(居住用、投資用など)
買取再販	様々な物件を格安で買い取り、必要に応じてリノベーションを行うなどし、販売する業者
買取再販	新築の売れ残り物件の再販中古、競売物件などにリノベーションを実施し、再販中古、競売物件などを現状のまま再販
その他	上記に含まれない業務を扱う業者
その他	開発企画商業施設(オフィスビル、テナントビルなど)の運営、管理競売・任意売却の専門 etc

これらの種類のうち、マイホームである戸建やマンション、住宅用の土地を売却するにあたり、依頼する業者は、一番初めの「売買物件の媒介・仲介業務」をメインとして行っている不動産業者となります。

不動産業者のタイプ

ただし、この媒介を中心に行っている業者でも、扱う物件の種類が限られていたり、得意・不得意などがあったりしますので、媒介業者のタイプについて確認する必要が出てきます。

媒介をメインとする不動産業者でも以下のようなさまざまなタイプに分けられます。

土地や戸建住宅がメイン
中古マンションがメイン
新築マンションがメイン
事業用をメインがメイン
投資用がメイン
売却の依頼を受けるのがメイン(元付け業者)
買主を見つけるのがメイン(客付け業者)
業販(買取業者への売却)がメイン
競売、任意売却がメイン

簡単な見分け方としては、不動産業者の店頭や公式サイトなどに掲載されている物件の種類を確認することです。

掲載されている物件の種類をチェックすると、戸建が多いのかマンションが多いのか、新築・中古、賃貸がメインなのかがある程度分かります。

ポイント3：大手がいいのか地元の中小不動産業者がいいのか

不動産業者の種類や得意分野が分かったとして、次に迷うのは不動産業者の規模や、地域性の観点から、大手不動産業者を選んだらいいのか、地元にある中小不動産業者を選んだらいいのかだと思います。

そこで、大手の不動産業者や地元の中小の不動産業者におけるそれぞれの特徴を比較してみました。

大手不動産業者のメリット・デメリット

規模が大きい大手不動産業者は、ネームバリューもあり、信頼度が高いですよね。

そのため、知名度や安心感といったものがプラスに働くことにより、多くの購入希望者が大手不動産業者に物件情報を求める傾向があります。

購入希望者が多数登録されていることは、売主にとっても良い状況であり、大手不動産業者と媒介契約をと考えることになります。

その結果として、大手不動産業者が抱える顧客が増え、売買確率が高まるといった正のスパイラルが発生します！

それにネットワークが広いので様々な情報の発信量や集約量が多く、集客力は高いです。そして資金力がありますので、物件によっては販売広告費用を多くかけることも可能です。

しかし、大手不動産業者は、広く浅くといった部分があるので、地域によってはその地域の特色を把握していないため、なかなか買主を見つけられない、広告費もかけないといったこともあります。

大手不動産業者の場合
メリット	顧客が多い知名度が高く、安心感がある全国に店舗があるので集客力が高い販売広告費が多くなる可能性が高い
デメリット	地域の特性理解や情報量は中小に劣る売却期間優先で、価格が低めになる可能性がある

地元の中小不動産業者のメリット・デメリット

一方、地域などの中小の不動産業者の一番の強みというのは、地域の特性、特色を把握していることです。

そのため、その地域に特化した買主情報なども大手より集まりやすいですし、売却物件の査定額や、売却できそうな期間などの見積額の精度は、大手よりも高いと言えます。

また、売主の細かい要望に対応してくれたり、親身に相談などに乗ってくれたりする場合もあると思います。

中小不動産業者の場合
メリット	地域の特性、特色を把握している査定額や売却予想時期の精度が高い地域ならではの買主情報が集まりやすい地域における過去の取引内容を把握している
デメリット	幅広い情報量では大手より少ない販売広告費が少ない可能性が高い全国各地に対応していない

不動産業者の適任物件

同じ形、サイズの建物やマンションだとしても、その物件がある地域によって、大手の不動産業者が適任であったり、地元密着型の不動産外が適任であったりと異なってきます。

物件の特徴の違いによって、一般的にどちらの不動産業者が適任なのかを見ていきます。

物件の特徴	内容	不動産業者
人気物件	需要が高い地域で、価格も比較的高めに取引されるような物件の場合、広い情報網を持ち、集客力が高いため大手の方が有利な傾向にある	大手
地方の物件	都市部や町から離れた郊外にある物件の場合、地域に密着した地元の不動産業者が有利な傾向にある	地元
古い物件	築年数が経過した物件の場合、大手では売り急ぐ傾向が高い傾向がある。急がない場合は、地元の方が有利な場合が多い。	地元
広大な土地	広い土地は、住宅用だけでなく事情用としても用途があるので、全国各地に求めている買主有。そのためネットワークの広い大手が有利な傾向にある	大手
狭小地	狭い土地は、ほぼ居住用途であり、地域を絞って探している買主が多い。そのため地域の特色を把握している地元が有利な傾向にある	地元

このように『売却する物件の地域と特徴』によって、不動産業者の得意、不得意などがありますので、一概に大手不動産業者がいい、地域に密着した中小不動産業者がいい、ということは言えません。

売却を検討している物件の特徴を良く確認し、その特徴によって大手か中小不動産業者のどちらを選択したほうがいいのか、参考の目安にしてみてください。

売却活動や営業方針の確認

不動産業者と媒介契約(※)を結ぶと、基本的には、売却物件を「レインズ」という不動産売買に関する情報提供サイトに登録することになります。

レインズというのは、不動産流通機構という財団法人が運営している「不動産流通標準情報システム」の略称で、家や土地などの不動産物件情報を登録、管理しており、不動産の売買を効率よく検索できることを目的とされたシステムです。

※媒介契約、レインズについての詳細記事はこちらから。
【基礎知識】不動産売却媒介契約の種類と違い、メリットとデメリットから選び方のポイントまで

レインズに登録すれば、会社の規模に関わらず、同条件にて情報提供されるとともに、全国から検索されることになります。そのため、大手の不動産業者だから検索数が増えるということもありませんし、中小だからといってと情報量が少ないといったこともありません。

ただし、レインズに登録したからといって、簡単に買主が見つかるわけではありませんので、それ以外の売却活動をどのように行ってくれるのかが、不動産業者を選ぶ際の最大のポイントになります。

売却活動の内容や実績については、不動産業者に確認することはもちろんですが、事前に以下のことでチェックすることができます。

不動産業者の公式サイト

大手不動産業者をはじめ中小の不動産業者は、ほぼ公式サイトを開設しています。

この公式サイトで、扱っている物件情報をはじめ、営業活動の内容や実績などを確認することが可能です。

■チラシや店頭パネル

特に地元に密着した不動産業者の場合は、店頭にパネルを掲示し、チラシを新聞の折り込みに入れ、ポスティングをします。

地域によっては商業施設の掲示板などに物件情報を掲載することがありますので、このチラシの配布量や配布範囲などで、売却活動への注力度が確認できます。

不動産業者選びには一括査定が有効

これまで、不動産業者の選び方について紹介してきました。

不動産業者を選ぶ前に、家やマンションを売ってくれる可能性のある不動産業者を見つける必要があります。

比較する不動産業者の数としては、物件の特徴、不動産業者の当たり外れを考慮し、少なくとも大手不動産業者：2社、地域に密着した不動産業者：2社、を目安にすると良いです。

売却物件のある地域の不動産業者を調べたり、インターネットで、大手不動産業者を調べ、一軒一軒確認するのでも問題ありません。

しかし、手間も時間もかかるので、正直面倒臭い作業だと思います。

不動産業者の営業方針、営業内容が売主の要望により近い不動産業者を手っ取り早く見つけるには、不動産の一括査定サービスを利用するのがおすすめです！

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しかも複数の不動産業者から査定してもらうことができるので、相場の範囲や適正な相場額を把握することが出来ます。

※複数の業者に査定を依頼するメリットについての詳細記事はこちらから。
【基礎知識】家やマンション、土地等の不動産を売るときの手順と方法まとめ

まとめ

家やマンションなどの住宅を売却する際の不動産業者の選び方について紹介しました。
如何でしたか。

少しでも良い条件で売却するには、物件と相性の良い不動産業者を選ぶことの大切さを理解できたのではないでしょうか。

そのためには、複数の不動産業者から見積もりをとり、比較検討することからはじめていきましょう！

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