不動産売却の報酬って何？金額は？下げることって可能なの？

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建やマンションの住宅をはじめ、土地などの不動産を売却するときに発生する報酬についてまとめてあります。

報酬とはどんなもので、いくらくらいかかるものなのか、金額は下げられるのかについて解説していきたいと思います。

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不動産売却の報酬って何？

一般的に、戸建やマンションの持ち家、土地などの不動産を売却するには、不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探してもらい「媒介(ばいかい)契約」を結ぶことがほとんどです。

不動産会社が見つけてくれた購入希望者との間で、売買契約が締結された際、買い手を探してくれた不動産会社に「仲介手数料」を支払います。仲介手数料は、「媒介報酬」、「仲介報酬」とも呼ばれ、売却が成立したことへの報酬となります。

成功報酬ですので、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約している場合は、買主を見つけてくれた不動産会社にのみ支払い、他の不動産会社には支払う必要はありません。

※媒介契約については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

【基礎知識】不動産売却媒介契約の種類と違い、メリットとデメリットから選び方のポイントまで

報酬額の上限と算出方法

この仲介手数料(報酬額)は、法律によって上限が定められています。売却価格を3つの範囲に区分して、それぞれの区分に応じて料率を乗じ、それらを合算した金額が上限となります。

少しわかりにくいかと思いますので、具体例を交えて解説します。

仲介報酬の上限(料率)

売却価格における3つの区分とそれに応じた料率は、下記表の通りです。3つの区分とは、200万円以下、400万円以下、400万円を超える金額となります。

また報酬額は消費税の課税対象となりますので、別途消費税が必要となります。

No.	売却価格	料率
1	200万円以下の部分	5％以内
2	200万円を超え、400万円以下の部分	4％以内
3	400万円を超える部分	3％以内

算出方法

では、売却した不動産の取引価格が1,000万円だとして、報酬額の上限を計算してみましょう。売却価格1,000万円を下記図の3つの部分に分けて計算し、最後に合算します。

200万円までの部分

200万円 × 5％＝ 10万円

200万円超400万円までの部分

200万円 × 4％＝ 8万円

400万円超える部分

600万円 × 3％＝ 18万円

1～3までを合算(10+8+18万円)すると、36万円となり、これに消費税(8％)を加算した金額(38万8,800円)が、報酬額の上限となります。

一般的な算出方法(速算法)

前章にて、報酬額の算出方法について説明しました。計算してみて、意外に面倒くさいなと感じられた方も多いと思います。

通常、報酬額の算出方法としては、本来の計算方法を簡略化した「速算法」と呼ばれる計算式を使用することが一般的です。速算法は、売却価格に応じた料率を売却価格全体に乗算し、その後、2万円や6万円という金額を加算します。

売却価格：200万円以下の場合

報酬額(上限) = 売却価格 × 5% + 消費税

売却価格：400万円以下の場合

報酬額(上限) = 売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税

売却価格：400万円超の場合

報酬額(上限) = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

この2万円とか6万円は「調整額」と呼ばれるものです。

1,000万円で不動産を売却した場合、本来の計算方法で求めた報酬額は36万円(税抜)ですが、速算法で求めると、　1,000万円 × 3％＝ 30万円(税抜)　となります。その差額は6万円です。

この差額分を調整するため、速算法では、「6万円」を加算します。

報酬額の早見表(上限額)

不動産の売却価格に対する報酬額(上限)について、下記の表にまとめましたので参考にしてみて下さい。

	仲介手数料
売却価格	消費税(8%時)	消費税(10%時)
200万円	10万8,000円	11万円
400万円	19万4,400円	19万8,000円
1000万円	38万8,800円	39万6,000円
2000万円	71万2,800円	72万6,000円
3000万円	103万6,800円	105万6,000円
4000万円	136万　800円	138万6,000円
5000万円	168万4,800円	171万6,000円
6000万円	200万8,800円	204万6,000円
7000万円	233万2,800円	237万6,000円
8000万円	265万6,800円	270万6,000円
9000万円	298万　800円	303万6,000円
1億円	330万4,800円	336万6,000円

報酬に対する注意点

報酬額の計算式にある「料率(％)」の部分と、「調整額(2、6万円)」の部分は、速算法記載の数値を上限とし、不動産会社が自由に設定することができます。

ほとんどの場合、不動産売却を行っている不動産会社では、報酬額の料率、調整額は上限に設定しています。

しかし中には、上限を超えた報酬額を請求してくる不動産業者いますので、提示された報酬額はそのまま鵜呑みにするのではなく、ご自身で一度計算してみることをおすすめします！

この上限を超えて報酬額を提示してくる不動産会社には注意が必要です。

報酬額を安くすることはできる？

報酬額の早見表を見て『仲介手数料って意外と高い・・・』と思った方も多いのではないでしょうか。実は、不動産を売却する時に必要となる費用の中で一番高額なのが、この報酬額です。

売却価格が、高額になればなるほど、この「料率」の部分の影響が大きくなるので、少しでも報酬額が安くなる方法を検討してみましょう。

報酬額を下げる方法1

不動産売却を行っている業者では、報酬額の料率と調整額は上限に設定しているところがほとんどですが、最近では「アピールポイント」として、料率を低く設定している不動産会社も増えてきました。

不動産会社の店舗入口のポップアップや、不動産会社のHPなどに料率が記載されている場合もありますので、確認してみましょう。

少しでも低く料率を設定している不動産会社を選択することで、報酬額を節約することがきます。しかし、料率が低いという理由だけで不動産業者を選ぶのは避けるようにしましょう。

仲介手数料が安いけれども、売却までに時間のかかる不動産会社や、売却額を下げないと売れないといった営業力のない不動産会社などもあるからです。

報酬額を下げる方法2

多くの不動産業者は、確実に収益につながる「専任媒介契約(自社でしか売却の媒介をできない契約)」を望んでいます。

そのため、『専任媒介契約で契約をしたら、仲介手数料を下げてもらうことは可能ですか？』というような交渉は、仲介手数料を下げてもらうのに有効な場合があります。

このとき、他の不動産業者の仲介手数料(報酬額)を把握していることがとても重要です。

例えば『他の不動産業者は“2.5% で請け負ってくれる”と言っている』と伝えれば、『2%まで値引いても良い』というような条件を引き出せる可能性が出てきます。

仲介手数料の相見積もりを行うというイメージです。大抵の不動産業者は、専任媒介契約を欲しがりますので、この合い見積もりはとても有効な手段となります。

※専任媒介契約の詳細については、こちらの記事を参照してください。

【基礎知識】不動産売却媒介契約の種類と違い、メリットとデメリットから選び方のポイントまで

このように相見積もりを行うには、何社もの不動産業者の仲介手数料(報酬額)の確認を行なう必要があります。しかし何社もの不動産業者に足を運び、手数料を交渉するというのは、非常に手間と時間がかかってしまいます。

ここでおすすめなのが、不動産の一括査定サービスを利用して、複数の業者を比較することです。

一括査定を行うと、あなたの物件の売却仲介を希望する複数の業者から、査定結果の連絡が来ます。（業者によって査定額は幅があり、場合によっては100万円単位で違ってくるのが普通です。）

この時に仲介手数料(報酬額)を下げてもらうことは可能なのか交渉してみましょう。

不動産は高額ですので、料率が1％違うだけでも数十万円、査定額によっては数百万円も節約できる可能性がありますので、ぜひチャレンジしてみてください。

それに売却査定額を比較することで、より有利な業者を選ぶことも出来るようになります。

複数の業者の情報を得られたら、最後は査定価格と仲介手数料(報酬額)を考慮して、ベストなパートナーを選定するという手順になります。

当サイトが調査した一括査定サービスもございますので、よろしければ参考にしてみてください。

リガイドの一括査定サービスはこちら

まとめ

戸建やマンションの住宅をはじめ、土地などの不動産を売却するときに発生する報酬について紹介しました。
如何でしたか。

不動産を売却する場合、多額の仲介手数料(報酬額)を支払う必要がありますので、あらかじめその金額を準備しておくようにしましょう。

また複数の不動産業者で仲介手数料等の合い見積もりをすることで、報酬額の節約をすることが可能な場合もありますので、参考にしてみて下さい。

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