不動産を分割払いで売却することは可能？またその際の注意点

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こんにちは、管理人のサトウです。

一戸建てやマンションなどの不動産を売買する場合、売却代金は一括、しかも現金でやりとりすることがほとんどです。

しかし、売却代金は数千万円ともなるため、一括で準備することができない購入者から、分割での支払いを依頼される場合があります。

このページでは、不動産を分割払いで売却することは可能なのかどうか、また可能な場合、分割払いで売却する場合の注意点についてまとめてありますので、分割払いで売却する可能性がある方は是非一読してみて下さい。

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不動産を分割払いで売却することは可能？

一戸建てやマンションをはじめ土地などの不動産を売買する場合、売却代金は現金かつ一括払いとするのが一般的です。

ですが、不動産は高額であり、数千万円もの現金を一括で準備できる買主は少ないです。そのため、買主は銀行などの金融機関から住宅ローン融資を受けて、現金を準備し、売主に支払う方法がほとんどです。

売却物件を購入したいという買主が現れ、売買契約を結ぶ段階にて、買主側が申し込んだ住宅ローン審査が通らないといったことが発生することがあります。

この場合、買主側で売却代金を準備することができず、売却代金を一括で受け取ることはできないため、契約は破棄となることがほとんどです。

しかし、買主側から「分割払いで購入したい」旨の提案を受けた場合、分割払いで不動産を売却することが可能なのかどうかが気になるかと思います。

分割払いでの不動産売却、答えは、“可能”です。

不動産売買の契約は、あくまでも当事者間での問題ですので、売主と買主双方において、支払方法は分割払にする内容にて、売買合意できるのであれば、契約を結ぶことにおいて何も問題はありません。

しかし、分割払い(割賦契約)での不動産売却には注意点があります。以降に注意点について説明します。

≪不動産売買における割賦契約とは≫

不動産の売却代金を契約期間に合わせて分割払いにて売却し、売買契約の全額の支払い終了時に、不動産の所有権を移転する方法
申告上の所得が低い場合や、親子や親族間売買にて住宅ローンの利用が難しい場合に利用されることがある

不動産を分割払いで売却する場合の注意点について

一戸建てやマンションをはじめ土地などの不動産を分割払いにて売却することは可能ですが、、基本的にはおすすめしません。

なぜなら、分割払いの支払が滞らないという保証がなく、リスクがつきまといます。

そのため、親子や親族などの血縁関係がないのであれば、分割払いでの売却は避けるべきです。

親子や親族間での血縁関係の間柄の場合でも、分割払いで売却するにはいくつかの注意点があり、これらをクリアする必要があります。

注意点を良く確認し、クリアできるかチェックしてみて下さい。

注意点1：住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消する必要がある

戸建てやマンションなどの不動産を購入する際、銀行などの金融機関の住宅ローンを利用する方が多いと思います。

住宅ローンを利用する場合、金銭消費貸借契約を締結し、借入側は、不動産を「担保」として、お金を借り、お金を貸す金融機関側は、不動産に「抵当権」を設定します。

住宅ローンが残っている場合、抵当権が設定されたままなので、家を売却することはできません。そのため、住宅ローンの残債をなくし、抵当権を抹消する必要があります。

※抵当権については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。
【基礎知識】戸建住宅やマンション・土地などの不動産売却時にかかる費用まとめ

注意点2：分割払いの利息を無利息にしない

通常、不動産に関わらず、分割払いの場合、利息を取ることが一般的です。親子や親族間での不動産売却なので、分割払い時の利息のことは考えないかもしれません。

しかし、利息のことを考えずに無利息にしてしまうと、税務署から、利息分を贈与したものとみなされてしまうことがあります。そのため、無利息にせずに、利息をきちんと決めることが大切です。

利息がいくらであれば、大丈夫といった明確な基準はありませんが、銀行などの金融機関の住宅ローン金利の相場を参考にしたりして、利息を付けることで、贈与を疑われるリスクを回避できることになります。

注意点3：担保を求める

分割払いの一番のリスクは、先にも述べましたが、支払が滞らないという保証がないことです。親子や親族間だからといって、支払いが滞らないという保証ももちろんありません。

そのため、親子や親族間であっても、きちんと担保を求め、万が一支払いが滞った際には、その担保を取るようにすることが大切です。

売買契約書を「強制執行認諾約款付き公正証書」とする
抵当権を設定する

売買契約書を「強制執行認諾約款付き公正証書」とする

不動産の売買契約書の中に、「万が一、分割払いの支払が滞るといった債務不履行の場合には、強制執行します」といった内容を盛り込むことによって、買主の支払いが滞った場合において、売主側が残金を回収できるようにするものです。

この公正証書は判決と同じ強制力を持つので、売主は裁判をしなくても、直ぐに強制執行することが可能となります。

抵当権を設定する

住宅ローンを利用する場合と同様に、売主側が売却する不動産に対し「抵当権」を設定する方法です。

この方法は、登記簿上に抵当権が残るため、分割払いを行っていた実態が明らかになります。この方法を利用するメリットとしては、万が一、売主側が死亡したとしても、相続人に分割払いの請求権が引き継がれるということです。

注意点4：売却物件の相場を知る

親子や親族間での不動産売買の場合、不動産の売却金額は曖昧のままで売買されることもあります。

しかし、不動産の売却金額によっては、不動産譲渡による売却益(譲渡所得)が出たことによって、「譲渡益課税」を納める必要があります。

そのため、売却する側、購入する側にとっても、不動産の相場を知っておく必要があります。

最寄りの不動産業者に不動産の査定を依頼し、相場を確認することができますが、その査定額が適正かどうかまでは判断できません。

そのため、適正な査定額を知るためにも、複数の不動産業者に査定を依頼し、見積もりを取得することが望ましいです。

最近ではインターネットを利用して、複数の不動産業者から査定を行うことが簡単に出来るようになっていますので、こちらを利用することで時間と手間を短縮することができます。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

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まとめ

不動産を分割払いで売却することは可能なのかどうか、また可能な場合、分割払いで売却する場合の注意点について紹介しました。

不動産を分割払いで売却することはリスクがあるため、おすすめできません。

しかし親子や親族間での不動産売買を行う際、住宅ローンを利用できないといった場合には、分割払い(割賦契約)の利用を検討することもあります。その場合には注意点を良く理解し、注意点をクリアできるように心掛けましょう。

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