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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、転職することになった際、今お住まいの不動産(戸建、マンション)を売却したほうがいいのか賃貸した方がいいのかについてまとめてあります。

マイホーム購入後、諸事情によって転職をすることになり、今住んでいるマイホームから通勤できなくなった場合、マイホームをどうすれば良いかと考える方も多いかと思います。住宅ローンが残っているのであれば尚更です。

住宅ローンが残っているマイホームをお持ちの方で、転職を検討中の方は是非一読してみて下さい。


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住宅ローンの残る不動産は売却か賃貸か

不動産売却転職02

マイホームを購入の際、間取りや生活環境、通勤時間などを中心に検討しますが、その中でも通勤時間を重要視する方は多いです。

マイホーム購入後、収入増やスキルアップを目指してより良い条件を求めての転職、会社の業績悪化によるリストラの影響での転職、さらには実家の家業を継ぐためにUターンや地方の職種に魅力を感じてIターンなど、さまざまな理由にて転職を検討される方は少なくありません。

転職の際、今のマイホームから通勤するのが厳しいとなった場合、問題となるのが、今住んでいるマイホームをどうすればいいのかということ。住宅ローンを利用している状態であれば、なおさらです。

住まなくなってしまうマイホームをどうするかの、主な選択肢は3つです。

 

  1. 売却する
  2. 賃貸に出す
  3. そのまま維持する

 

実際のところ、どの選択肢を選べばいいのかは、所有する住宅の資産価値、ローンの有無、今後のライフプランなどによってケース・バイ・ケースとなります。

 

「売却する」を選択する場合、固定資産税や管理費、維持費がなくなり、売却代金を得られるといったメリットがありますし、「賃貸する」を選択する場合には、マイホームという資産を継続保有しながら、家賃収入による不労所得が得られるといったメリットがあります。

「そのまま維持する」を選択する場合は、別荘やセカンドハウス的な感じとなり、将来的にまた住むことが出来る点がメリットとなります。

 

いずれの選択肢においても、メリットだけでなくもちろんデメリットもあります。特に住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。

次に、住宅ローンが残っている場合の注意点について、選択肢ごとに詳細を説明していきます。

 

また、戸建やマンションなどの不動産を売却か賃貸するかについては、別記事に詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

1.売却する場合の注意点

不動産売却転職03

戸建やマンションなどの不動産を購入する際、一括で購入できる方は少数派で、ほとんどの方は、金融機関が提供する住宅ローンを利用され、毎月一定の金額を返済しています。

住宅ローンの支払いを続けている状態にて、「売却する」を選択する場合、注意しなければいけないポイントは、『住宅ローン残高に対し、売却金額が上回るかどうか』ということです。

 

住宅ローン残高が、マイホームを売却することによって得られる売却金額よりも少ない状態のことを「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済することが可能なので、なにも問題ありません。

一方、住宅ローン残高の方が、売却金額よりも多い状態のことを「オーバーローン」といい、オーバーローンの場合は、住宅ローンを完済できず、そのままではマイホームを売却することが出来ないので、注意しなければなりません。

 

  • オーバーローン：売却額　＜　住宅ローン残高
  • アンダーローン：売却額　≧　住宅ローン残高

 

好立地かつ好条件の物件で、購買需要が高い住宅でない限り、住宅の価値は、年数とともに下がっていくため、マイホームの売却金額が住宅ローン残高を上回ることはまずありません。そのため、多くの場合、オーバーローンとなるのが一般的です。

例えば、住宅ローンの残高(残債)が2,000万円、任意売却による売却額が1,500万円の場合、

2,000-1,500?500　(万円)

となり、500万円が債務(さいむ)として残ります。債務が残ったままだと「抵当権(ていとうけん)」を外すことができないため、マイホームを売却することができないのです。

 

住宅ローン利用時、債務者(お金を借りる側)は、購入する不動産を「担保(たんぽ)」にし、金融機関からお金を借ります。一方、債権者(金融機関側)は、この不動産に対し「抵当権(ていとうけん)」を設定します。

「抵当権」とは、『住宅ローンの返済が出来なくなったときには、担保とした不動産を金融機関が差し押さえます。』と契約できる権利のことで、「担保」とは、『住宅ローンの返済が出来なくなったとき、その保証として住宅ローンの代わりに差し出す財産』のことです。

つまり、抵当権が設定されている状態というのは、『この不動産は借金が残ったままです。』といった赤札が貼られていることを示します。

赤札が貼られている不動産を購入する人はいませんので、不動産を売却するためには、オーバーローン分を自己資金や別途ローンなどにて資金を調達し、住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があります。

売却に向いているケース

住まなくなったマイホームの選択肢として、売却に向いているケースは以下の通りです。

  • 戻ってくる可能性が低い
  • 所有するマイホームが都市部でなく、賃貸の需要が見込めない

2.賃貸に出す場合の注意点

不動産売却転職04

住宅ローンを利用している状態にて、「賃貸に出す」を選択する大きな理由としては、賃料による不労所得が得られることだと思います。得た賃金で、住宅ローンの返済や新居の家賃に充てられることを期待する面が大きいです。

しかし、住宅ローン利用中のマイホームを賃貸することが出来るのかというと、なかなか簡単には出来ません。

その理由は、住宅ローンの契約書に記載されている「金融機関がお金を貸す条件」にあります。

 

住宅ローン契約の際、契約書のすみずみまで確認し、細かい条件まで詳細に把握している人はあまりいないと思います。

契約書に記載されているお金を貸す条件の一つに、「利用者が家に住むこと」という項目があり、住宅ローン利用者以外の方が住むことが出来なくなっているのです。

 

そもそも、住宅ローンというのは、“住宅ローンの対象物件に、利用者(債務者)もしくはその家族が住むという条件のもと、低金利でお金を貸します”　というものです。そのため、住宅ローン利用中のマイホームを賃貸に出し、住宅ローン利用者以外の住人が住むということは、この条件に当てはまらなくなってしまうのです。

この条件により、住宅ローン契約した金融機関に連絡せず、無断で賃貸していることが金融機関に知られてしまった場合、契約違反とみなされ、契約解除となり、住宅ローン残債の一括返済を求められることになります。

回避策の一つとして、「賃貸可能」という条件の住宅ローン契約に変更することも可能ですが、借り換え手数料が発生しますし、さらには通常の金利よりも悪くなる可能性が高いです。

よって住宅ローンが残っているマイホームを賃貸に出したい場合には、まずは金融機関に相談し、アドバイスを受けた方が賢明です。

 

また、賃貸に出す場合、毎月賃料が入り、安定した不労所得が得られる、といった点が魅力的ですが、賃貸には次のようなリスクがあり、安定して賃料を得るというのはなかなか難しいというのが実情です。

 

  • 利益が出るのか
  • 入居者管理
  • 精神的な負担

 

戸建やマンションなどの不動産を賃貸するリスクについては、別記事に詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

賃貸に向いているケース

住まなくなったマイホームの選択肢として、賃貸に向いているケースは以下の通りです。

  • 戻ってくる可能性が高い
  • 所有するマイホームが都市部で、賃貸の需要が高い
  • 住宅ローン残債がない
  • 資金的に余裕がある

3.そのまま維持する場合の注意点

不動産売却転職05

そのまま維持するのは、賃貸同様に資産を保有し続けるので、将来的にまた住むことができるという点がメリットにはなります。

しかし、住んでいた家を空き家にし、年に数回利用する程度の別荘やセカンドハウス的な感じで維持する場合、定期的に換気や掃除などのメンテナンスをする必要があります。何もしないで放置しておくと、住宅の傷みが進んでしまいます。

空き家となるマイホームのメンテナンスを定期的に出来ない場合には、管理会社等に管理を任せることになり、その管理費がかかってきます。

それ以外にも、固定資産税や管理費なども毎年掛かってきますので、家を二つ所有するということはその分の維持費を負担しなければならないので、資金的に余裕がない場合にはオススメできません。

また、戸建ての場合には不法侵入などの防犯面の心配があることも忘れないようにして下さい。

そのまま維持するに向いているケース

住まなくなったマイホームの選択肢として、そのまま維持するに向いているケースは以下の通りです。

  • 戻ってくる可能性が高い
  • 資金的に余裕がある
  • 他人に貸したくない

まずは、物件の相場を把握する

不動産売却転職06

マイホームを売却するにしても、賃貸に出すにしても、物件の相場を把握しておくことが大切です。

マイホームの相場を知るためには、不動産業者に査定をしてもらうことになります。しかし、査定を行う不動産業者によって、査定額は様々で、相場には幅があります。

そのため、相場の「幅」を確認するためにも、1社の不動産業者ではなく、必ず複数の不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。

できれば、3～4社に依頼するようにしましょう！

複数の業者に査定を依頼するメリット

複数の不動産業者に査定を依頼するメリットとしては、以下のものが挙げられます。

  • 相場の範囲を知るため
  • 少しでも好条件で売却・賃貸するため
  • 物件価値を良く知る不動産業者を探すため

 

今は、インターネットにて「一括査定サービス」というサービスを利用することで、簡単に市場相場を知ることが出来ます。

当サイトでは、無料で利用できる不動産一括査定サービスの調査も行っていますので、こちらのサービスも参考にしてみて下さい。

リガイドの一括査定サービスはこちら

まとめ

転職することになった際、今お住まいの不動産(戸建、マンション)を売却したほうがいいのか賃貸した方がいいのかについて紹介しました。

住まなくなってしまうマイホームの選択肢として、売却、賃貸、そのまま維持の3つがありますが、どれを選択したほうが良いのかは、所有者の諸事情(所有する住宅の資産価値、ローンの有無、今後のライフプランなど)によってケース・バイ・ケースです。

それぞれの選択肢にはメリット・デメリットがあり、この部分もしっかりと押さえた上で、ご自身の状況にあった選択されるようにして下さい。

 

最後に、戸建やマンションなどの不動産の売却・賃貸にかかる費用については、別記事に詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

 


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そのため、査定を１社だけに任せると100万円以上の損をする可能性が高くなります。

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