マンション売却、高く売るならオリンピック前？後？相場は予測可能？

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、マンションを売却する場合、オリンピックの前と後ではどちらがいいのか、そして相場は予測できるのかについてまとめてあります。

東京オリンピック・パラリンピックが2020年7月に開催されることが決定して以来、都内の不動産価格は上昇傾向にあります。特にマンションの価格は右肩上がりに上昇しています。

戸建てやマンションなどの不動産を少しでも高く売却するためには、不動産の価値が高くなるタイミングをしっかりと見定めることが大切です。

マンション売却を検討中の方は是非一読してみて下さい。

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中古マンション相場は予測可能!?

戸建てやマンションなどの不動産を売却する場合、築年数が古くなれば価格が下がる傾向ではあります。が、その資産価値は様々な要因によって上下します。

様々な要因によって資産価値が上下する不動産ですが、誰もが考えることは、『少しでも高く売りたい！』ということだと思います。

近い将来、不動産を売却する予定がある方からすると、少しでも高い時期に売却するために、不動産相場が推測できたらいいですよね。

しかし、不動産価格のピーク時期について、推測や予想することは可能ですが、予想を的中させることは、不動産業界のプロの方でも難しいです。

ただ、不動産相場の動き、特に中古マンションの相場の動きは、“あるもの”と動きが似ていることが分かっています。

中古マンション相場は、株価と連動！？

“あるもの”の正体、それは「日経平均株価」です。

『日経平均株価』とは、日本の株式市場の代表的な株価指標の1つです。東京証券取引所第一部に上場する約2,000銘柄の株式のうち、225銘柄を対象にしています。

日経平均株価の動きと、中古マンション相場の動きを比較してみると、似通っていることが分かります。

下記グラフは、過去10年分の日経平均株価をグラフにしたものです。

(引用元：東京証券取引所、日経平均株価)

2008年9月のリーマンショックにて株価は下落したのち、2012年7月までさほど大きな変化はありません。2012年7月以降は、アベノミクス効果や、東京でのオリンピック開催決定など影響によるものなのか、株価は右肩上がりで上昇しました。

そして、2016年は米国大統領選の結果の影響によって、株価は落ち込みましたが、その後は再び上昇していることが分かります。

次のグラフは、交易財団法人である東日本不動産流通機構がまとめている、過去10年分の「首都圏中古マンション成約m2単価」を表すグラフです。

(引用元：東日本不動産流通機構のマーケットデータ)

このグラフを確認すると、日経平均株価と同様に、2008年9月のリーマンショックにて単価が下落し、2012年7月以降は、右肩上がりで単価が上昇していることが確認できます。

確認のため、上記2つのグラフを重ねたものが、下記図となります。

重ねたグラフより、日経平均株価と中古マンションの相場は、同じような同線をたどっていることから連動しているように見えます。

しかし、実際には株価の動きがすぐマンションの価格に影響を及ぼすということはなく、株価の動きに対して、1年くらい後にマンション相場が変動する傾向にあります。

よって、あくまでも同じような同線をたどっているという「指標」として参考程度に留めておくと良いでしょう。

マンション売却、高く売るならオリンピックの前と後ではどちらがいいのか

前述した通り、現在、首都圏の中古マンションの相場は、右肩上がりで上昇しています。

下記表は、都区部(東京23区)、都下(23区外)、埼玉県、神奈川県、千葉県におけるマンション市場の価格動向(平均価格、m2単価)について、株式会社不動産経済研究所がまとめた資料です。

(引用元：株式会社不動産経済研究所の首都圏マンション市場動向2018年（年間のまとめ）)

この表を元にして、「平均価格」、「m2単価」をそれぞれグラフ化してみました。2014年から2018年までの5年間にて、都区部(東京23区)をはじめとし、その周辺エリアにおいても、ともに上昇していることが分かります。

平均価格のグラフより、東京23区においては1,000万円以上、その周辺エリアにおいては100～500万円くらい上昇していることが確認できます。

マンション相場が上昇している主な理由としては、やはり、2020年7月の東京オリンピック開催であることは否めません。

オリンピック開催でマンション相場が上昇する理由

では、なぜオリンピックの開催によって、マンションをはじめとした不動産の相場が上昇するのでしょうか。

マンションの相場が上昇する理由としては、下記のものが挙げられます。

投資家によって、不動産が買い占められている

インフラ整備により、不動産価値が上昇

現在、東京の不動産投資市場は、日本人だけでなく、海外(特に中国や台湾)の投資家から脚光を浴びています。なぜなら、東京の不動産は、世界の主要都市(ニューヨーク、ロンドン、シンガポールなど)の不動産と比較し、割安感があると言われているためです。

東京オリンピック開催が、マンション投資を後押しする形となり、マンションの相場が上昇しています。

そして、オリンピック開催に伴い、空港や道路、鉄道、都市開発などのインフラ整備が進められています。

特にオリンピックのメイン会場となる「湾岸エリア」では、再開発により、道路が整備され、マンション建設が急ピッチで建設されています。交通の便が整備され、観光需要が高くなることが想定されていることもあり、前述したグラフのように、マンションの相場が高騰しています。

どのようなインフラ整備が進められているのかにつきましては、株式会社日本政策投資銀行がまとめた資料「東京オリンピック・パラリンピック前後のインフラ整備・都市開発の計画・構想の状況」を確認してみて下さい。

マンションを高く売却するなら、オリンピック前!?

前述した通り、東京オリンピック・パラリンピックの特需などによって、マンションの相場は上昇しています。

では、マンションの相場上昇はいつまで続くのかということが気になるかと思います。オリンピックの前までなのか、それともオリンピック後も続くのか・・・

予想の多くは、オリンピックの「前」までとなっています。

そのように予想される理由として、下記のようなものが挙げられます。

投資家の関心が薄れるから

新築の需要が高まるから

都内のマンション購入世代が減少するから

以下、少し詳しく説明します。

投資家の関心が薄れるから

オリンピック開催に伴い、不動産高騰に期待する投資家がマンションを買い占めることにより、相場は上昇しています。

しかし、オリンピック前後には、マンション価格が頭打ちとなる可能性があり、徐々に「売却」に転じることも予想されています。

売却に転じる投資家が増加すれば、新築マンションだけでなく、中古マンションの価格も一気に急落します。

新築の需要が高まる

上記の理由により、新築マンションの価格が下がれば、マンション購入を検討している買い手としては、中古よりも新品を購入したいと考えるようになります。

これにより中古マンション購入の関心は低くなってしまうので、購入希望者が見つけにくくなります。

都内のマンション購入世代が減少するから

下記表は、東京都の総務局統計部が紹介している「東京都の統計」での年齢別人口推移です。この表を分かりやすくグラフ化したものが、その下のグラフとなります。

(引用元：東京都の総務局統計部の「推計人口資料第70号」)

このグラフを見ると、2015年から2020年の5年間にて東京都全体の人口は増加しています。しかしながら、住宅(戸建てやマンションなど)購入のメイン世代となる20代、30代の人口は減少しています。

購入する世代の人口が減れば、中古マンションの買い手が見つけにくくなることに繋がっていきます。

現時点においても、マンションの価格は上昇しています。そのため、もし仮に、オリンピック後に価格が上昇したとしても、マンション価格の「上げ幅」は限られてくると思われます。

その反面、不景気となった場合のマンション価格の「下げ幅」は、上昇余地よりも大きいと考えられ、リスクとリターンとを考慮した場合、オリンピック前に売却する方が確実だと思います。

これらの理由から、マンションを売却するのであれば、オリンピック前までが望ましいことになります。

まとめ

マンションを売却する場合、オリンピックの前と後ではどちらがいいのか、そして相場は予測できるのかについて紹介しました。

不動産価格のピーク時期がいつ頃になりそうなのか、推測や予想することは可能ですが、予想を的中させることは、不動産業界のプロの方でも難しいです。

ですが、中古マンションの相場は、日経平均株価の動きと同じような動きをすることが分かっているので、指標として参考にしてみるのも良いかもしれません。

また、東京オリンピック・パラリンピックの特需などによって、不動産相場は上昇しています。ただし、多くの予想では、その上昇はオリンピック前後までとなっていますので、不動産売却するのであれば、「オリンピック前」までが望ましいと考えられます。

中古マンションの売却を検討されている方は、早めに準備を始めることをおすすめします。

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