相続した不動産の価値はどうやって決まるの？

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、相続した不動産の価値はどのように決まるのかについてまとめてあります。

不動産を相続した場合、その評価額によって相続税が決まってきます。また、相続人が複数いれば遺産分割を行うためにも、相続物件の評価額を明らかにする必要があります。

不動産が相続されるというケースはそうあることでもありませんので、相続される不動産の価値はどのように決まるのか良く分からないという方も多いのではないでしょうか。

近い将来、不動産の相続が予定されている方は是非一読してみて下さい。

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不動産の値段は主に4種類

不動産の価値や値段というと一律されているように感じますが実はそうではなく、不動産の値段には主に4種類があるといわれています。同じ不動産の値段であっても、「何のための値段か」その目的によって、基準とする値段を使い分けるためです。

公示地価
相続税路線価
固定資産税評価額
取引価格

公示地価

公示地価は、国土交通省が毎年1/1現在の値段を3月ころ発表するものです。国が公共事業のために土地を取得する時の参考にされ、土地の値段として一番の基準とされる値段です。

相続税路線価

土地の相続税や贈与税を計算するための基準価格です。国税庁が毎年1月1日現在の値段を7月1日に発表します。公示地価の約8割の値段となっています。

固定資産税評価額

各市町村が、3年に一度、1月1日現在の値段を3月1日に発表します。土地と建物双方を対象とした固定資産税の算出のための値段です。相場の約7割を水準とし、更に築年数を反映して計算されます。

取引価格

実際に不動産売買の取引に行われた価格です。売り手、買い手の希望や市場での相場などが反映されるもので、取引が決まった時に初めて分かります。

このほかにも、鑑定価格、基準地価などもあります。

相続した不動産の価値を知るべき理由とは？

相続が発生したときに、不動産の価値(評価額)を調べる理由として、次の2つの事柄が考えられます。

1つ目は「相続税」、2つ目は「遺産分割協議」です。

以降に、不動産の価値をどのように決めているのかについて説明します。

相続税の計算のための評価額

相続が発生すると、相続人は相続の対象となる不動産に対して、相続税を支払わなければなりません。この相続税がどのくらいになるのか？を知るために必要なものが、相続不動産の価値、すなわち評価額です。

相続税計算のための評価額を算出する場合には、土地と建物に分けて考えていきます。

土地の相続税評価額

まず、土地については、「路線価」を使って算出することができます。

相続税路線価は、相続税や贈与税の課税額を求めるために用いる指標で、公示地価や売買の実例、不動産鑑定士による評価などから総合的に定められた数字です。公示地価の約8割を目安に設定されています。

路線価として示される数字は、「道路に面した宅地１㎡の土地の評価額」となっています。所有する土地が面する道路に設定された路線価の値を、土地の面積にかけることで、土地の相続税の課税対象額を算出することができます。

路線価は、インターネットを通して簡単に調べることができます。

国税庁のホームページに「路線価図・評価倍率表」が公開されており、所有する物件の所在地を検索すると、周辺の地図が表示されるようになっています。この地図上で、各道路に記入されている小さな数字が路線価です。

見方としては、対象の土地が接面している道路に記載されている数字を探します。この数字と土地の面積がわかれば、評価額がわかります。土地の面積は、固定資産税納税通知書に「現況地積」として記載されています。

以下の計算式で大まかな評価額を算出することができますが、実は土地の形や立地によって減額率などがあるため、正確な数字を出すことは一般の人にとっては難しいところもあります。あくまでも目安としての数字として考えておくとよいでしょう。

「土地の相続税評価額　＝　路線価　×　土地の面積」

家屋(建物)の相続税評価額

家屋(建物)の相続税評価額は、固定資産税納税通知書にある「家屋の固定資産税評価額」をそのまま使用します。固定資産税とは、土地や建物など不動産を所有する人が各自治体へ支払う税金のことです。

所有する不動産の価値に対して課せられる税金で、その税額は、「家屋の固定資産評価基準」に則って求められます。「家屋の固定資産税評価基準」は総務大臣が定めた基準で、“再建築価格方式”という方式が使われています。

再建築価格方式とは、同じ場所に同じ建物を建築した場合の建築費を、相場の7割を水準として算出し、そこから築年数に応じた経年劣化で減少した分を差し引いていくというものです。

家屋・建物に対する正確な評価額を知るための数字は、実はこの固定資産税評価額のみと言えます。家屋の固定資産税評価額は、都税事務所や市町村役場にて算出され、固定資産税納税通知書に記載されますので、相続人や納税者が自ら計算する必要はなく、固定資産税納税通知書を見れば確認できます。

固定資産税評価額は、実際に市場で取引される実勢価格の約7割を目安とされています。

相続税計算のための不動産評価額の求め方

上記のことから、相続税計算のため不動産評価額は、以下のように表すことができます。

「不動産の相続税評価額　＝　相続税路線価による土地の評価額　＋　家屋の固定資産税評価額」

遺産分割協議

相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を行いその分配について話し合いが持たれます。この場合も、相続した不動産の価値を求め、それを公平な形で各相続人に分配することになります。

遺産分割協議においては、“相続人同志で話し合いをする”、“裁判所の審判により決定する”、という方法があります。

相続人同志で話し合いをする時には、特に決まりはなく、上記のどの評価額を参考にしても問題はありませんが、一番大切なことは、全員が分配に対して納得することです。

しかし、時に話し合いがスムーズに進まず、どの評価額を使うかというところでもめてしまうこともあります。

そうなると、裁判所に介入してもらうということになります。裁判所の審判で決めてもらう時には、不動産鑑定士を通して正確な価格を算定してもらい、そこから法定相続分に合った遺産の割り振りを行います。

しかし、裁判所が選出した鑑定人により鑑定してもらうとなると、不動産1件につき50万円前後の費用が掛かるといわれていますので、そのあたりも頭に入れておく必要があります。

小規模宅地等の特例

相続した不動産の中には、被相続人が住んでいた家や事業用として使っていた宅地などがあります。このような、被相続人が居住していた宅地や事業に使われていた宅地などである場合は、その宅地等の評価額の一定割合が減額となる特例があります。

これを、「小規模宅地等の特例」といいます。

その宅地がどのように使われていたかによって、適用対象面積や減額割合が大きく変わります。この特例を受けるためには、相続税の申告書にこの特例を受ける旨を記載し、遺産分割が行われていればその協議書、小規模宅地等に関する計算書などの関係書類を添付して提出します。

まとめ

相続した不動産の価値はどのように決まるのかについて紹介しました。

不動産の価値の計算方法は一つではなく、その目的に合わせて複数の指標が設定されています。その中で、相続税計算のための価値(評価額)を調べる時には、相続税路線価と、家屋の固定資産税評価額を基準にしてその価値を算出していきます。

相続した不動産の価値を知るために、ぜひ参考にしてみてください。　

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