相続した不動産を売却するときに発生する税金と節税方法

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、相続した不動産を売却するときに発生する税金と節税方法についてまとめてあります。

不動産を売却して利益がでた場合、その利益に対して税金が発生します。ただし、相続した不動産の売却については、いくつか特例が用意されており、売却する前に特例を知っておかないと、節税できずに損をしてしまうかもしれません。

相続した不動産の売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

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不動産を売却するときに発生する税金とは

家や土地などの不動産を売却する時に発生する税金としては、下記の税金があります。

印紙税

⇒必ず発生する税金

譲渡所得税

⇒利益がでた場合に発生する税金

まず、それぞれの税金について解説します。

印紙税とは

印紙税とは、不動産売却時に取り交わす売買契約書に「印紙」を貼って納める税金のことです。

印紙税は契約書に記載された契約金額によって税額が異なります。また、平成32年3月31日までに作成される契約書については、下表の　“軽減税額”　が適用されます。

契約金額	本則税額	軽減税額
500万円を超え1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円

(引用元：国税庁ホームページ「印紙税額の一覧表」より一部の印紙税を抜粋)

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を譲渡して利益がでた場合に発生する税金のことで、その内訳は「所得税(国税)」と「住民税(地方税)」です。

さらに平成25年から平成49年までは、東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした「復興特別所得税」も課せられ、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになっています。

譲渡所得税の算出式は下記のとおりです。

譲渡所得税　＝　譲渡所得(不動産譲渡で得た利益)　×　税率

譲渡所得税を算出するためには、まず　“譲渡所得がいくらになるのか”　を算出する必要があります。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得は、「不動産を売った金額(①譲渡価額)」から、「不動産購入時にかかった費用(②取得費)」および「不動産を売却時にかかった経費(③譲渡経費)」を差し引くことで算出できます。

譲渡所得を算出式で表すと下記のとおりです。

譲渡所得　＝　①譲渡価額　－　(②取得費　＋　③譲渡経費)

①②③の各項目について解説します。

①譲渡価額とは

不動産を実際に譲渡(売却)した金額

②取得費とは

相続した不動産の取得費としては、下記のようなものが該当します。

被相続人が不動産を購入した時の価額(※)

(※)建物は経年に応じて減価償却が必要です。

購入時の仲介手数料など
購入時や相続時の登録免許税、不動産取得税、印紙税
土地の造成費用(埋め立て、地ならし土盛りなど)
土地購入に際してかかった測量費、建物の取り壊し費用

取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を取得費として計算することができます。

ただし、譲渡価額の5％が本来の購入価額に比べて相当低い場合は、かなり損をすることになってしまいます。まずは売買契約書をよく探してみましょう。

そのほか、領収書や通帳、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定額など、購入価額を推測できるような書類も探してみましょう。

③譲渡経費とは

譲渡経費とは売却のときにかかった経費のことです。下記のような費用が譲渡経費に該当します。

売却時の仲介手数料など
売却のために要した測量費
売却時の売印紙税
建物の取り壊し費用(取り壊してから売却する場合)

譲渡所得税の税率は?

譲渡所得は、その不動産の所有期間により、下記の2つに分けられています。

長期譲渡所得

⇒不動産を購入してから売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超える場合

短期譲渡所得

⇒不動産を購入してから売却した年の1月1日までの所有期間が5年以内の場合

それぞれの税率は下記のとおりです。

譲渡所得の種類	税率	税率の内訳
長期譲渡所得	20.315％	所得税：15% 住民税：5% 復興特別所得税：0.315%
短期譲渡所得	39.630％	所得税：30% 住民税：9% 復興特別所得税：0.630%

所有期間の起点は、“被相続人が不動産を購入した日”　となります。そのため、例えば、被相続人の所有期間が既に5年超であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。

また、所有期間の終点は売却した時点ではなく、“売却した年の1月1日”　という点にも注意しましょう。

不動産を売却するときに発生する税金については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

不動産売買.net

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相続した不動産を売却する際の節税方法

相続した不動産を売却する際の節税方法として、下記2つの特例があります。

相続税の取得費加算の特例
被相続人の居住財産(空き家)を売ったときの3,000万円特別控除

いずれの特例も、特例を受けるための要件を全て満たしていることが必要です。また、2つの特例は併用不可となっており、どちらか一方の特例を選択することになります。

特例の内容や適用条件について詳しくみていきましょう。

相続税の取得費加算の特例とは

「相続税の取得費加算の特例」とは、相続の際に支払った相続税額のうち一定の金額を、譲渡所得を計算する際の「取得費」に加算できるという特例です。

相続税の取得費加算額は、下記の式で算出できます。

また、この特例を受けるためには、下記の要件を満たす必要があります。

その財産を取得した者が相続税を支払ったこと
相続によって財産を取得した者が売却したこと
相続開始の翌日から3年10か月以内に売却したこと

詳しくは国税庁のサイトを確認してみて下さい。
国税庁(No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

空き家を売ったときの3,000万円特別控除とは

「被相続人の居住財産(空き家)を売ったときの3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売った際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるという特例です。

この特例を受けるためには、下記の要件を満たす必要があります。

昭和56年6月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること
相続開始の直前において、被相続人以外のその家屋に居住していた者がいなかったこと
相続開始日以後　“3年を経過する日の属する12月31日まで”　に譲渡すること
譲渡金額が1億円以下であること

この特例は適用時期が、“平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡したもの”　と限定されていることに注意しましょう。

相続した不動産に住んでいた場合の特例

相続人が被相続人と同居していた場合や、相続後に自宅として移り住んでいた場合など、相続した不動産にマイホームとしてとして住んでいた場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」を使用できる可能性があります。

この特例は相続した不動産に限らず使用可能で、マイホームを売却して利益がでた場合に、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できます。

ただし、下記の適用要件を満たす必要があるので注意しましょう。

自分が住んでいる住宅か、住まなくなった日から3年目の年末までに売却した住宅であること
売却した前年及び前々年にこの特例、またはマイホームの買い換え特例等の適用を受けていないこと
親子や夫婦など特別の関係がある人に売却したものではないこと
転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋も対象

上記特例の他にも、マイホーム売却時に使用できる可能のある特例は色々ありますので、不動産の売却を検討する際は、税理士などの専門家に早めに相談してみましょう。

相続した不動産を売却する際の特例や手続きについては、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

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まとめ

今回は、相続した不動産を売却するときに発生する税金と節税方法について紹介しました。

家や土地などの不動産を売却する時に発生する税金として、「印紙税」と「譲渡所得税」があります。

また、不動産の所有期間が5年超か否かにより「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられ、税率が倍近く異なるので、所有期間が5年近くである場合には、売却時期に注意しましょう。

そして、相続した不動産を売却する際の節税方法として、特例があります。特例を受けるためには諸条件を満たす必要があります。

特例を受けられるかどうかよく分からないという場合には、税理士などの専門家に早めに相談し、上手に特例を活用して節税をしましょう。

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