相続で得た不動産や家を売却する場合の手続きと費用は？

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このページでは、相続で得た不動産や家を売却する場合に必要な手続きと費用についてまとめてあります。

親や家族が亡くなって土地建物等の不動産を相続したものの、そこには住まないので売却したい場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

相続した不動産の売却には、登記費用や税金など様々な費用もかかるため、何が必要なのかを事前に確認しておくと安心です。

相続で得た不動産の売却を検討されている方は是非一読してみて下さい。

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相続した不動産の売却には相続登記が必要

相続した不動産を売却する前提として、「不動産の名義が、被相続人(亡くなった人)の名義から、相続人(相続した人)の名義に変更されていること」が必要です。これを「相続登記」と言います。

相続登記の手続き

不動産の相続登記は必要書類が多くて手続きが煩雑であることから、一般的に司法書士等の専門家に依頼するケースが多いようです。

自分で行う場合は、不動産所在地の法務局に下記の流れで相続登記の申請を行います。

【相続登記の手続き】

被相続人と相続人の「戸籍謄本」等を全て揃える
相続人全員で「遺産分割協議書」を作成する
相続人全員の「印鑑証明書」を用意する
相続人全員の署名と実印を「遺産分割協議書」に押印する
相続する不動産の「固定資産評価証明書」を取得する
「登記申請書」を作成して法務局に相続登記の申請をする

相続人が複数いる場合、相続トラブルに注意が必要です。相続した不動産の売却は相続人全員の一致で行われなければならないため、一人でも反対されると売却できなくなってしまいます。

そのため、上記手順の2の遺産分割の話し合いで、誰か1人を代表者として不動産の名義人にしておき、売却後のお金を相続人で分ける方法がよく使われます。

相続登記にかかる費用

相続登記にかかる主な費用は下記の3種類です。

登録免許税

相続登記に必要な書類の取得費用

司法書士報酬(司法書士に依頼する場合のみ)

登録免許税

相続登記の登録免許税は「固定資産税評価額の0.4%」となります。

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる価格のことであり、地価公示価格の70%を目処に市町村(東京23区は都)が毎年計算をしています。

例えば、相続した不動産の固定資産税評価額が5,000万円の場合の登録免許税額は、

5,000万円 × 0.004 = 20万円

となります。

相続登記に必要な書類の取得費用

相続登記に必要な書類の取得にも費用がかかります。

例えば、戸籍謄本は450円/1通、印鑑証明書は300円/1通、固定資産評価証明書は400円/1通となっており、書類や不動産の数によって必要な金額が決まります。

司法書士報酬(司法書士に依頼する場合のみ)

相続登記を司法書士に依頼する場合は、必要書類の取得費用や交通費等の実費も含めて司法書士報酬が数万円～10万円程度かかります。

基礎控除額を超えた相続では相続税の納税が必要

被相続人から相続人へ相続される財産に対して発生する税金のことを「相続税」と言います。相続で得た不動産等を売却する前に、相続税の納税要否を確認する必要があります。

相続税の申告・納税要否の判断基準とは

相続税には基礎控除額があり、基礎控除額を超える遺産は課税対象となり、相続税の申告・納税が必要となります。

つまり、下記の計算結果が「0」を超えるかどうかで相続税の要否を判断します。

【課税遺産相続の算出式】

課税遺産総額 = 遺産総額 ? 基礎控除額

遺産総額とは

プラス財産としては、相続する不動産のほか、現金、預貯金、生命保険金、有価証券、相続開始前3年以内の生前贈与などがあります。

そこからマイナス財産である被相続人の債務や葬儀費用等を差し引いたものを相続財産とします。

基礎控除額とは

相続税の基礎控除額は、下記の式で算出します。

【課税遺産相続の算出式】

相続税の基礎控除額 = 3,000万円＋相続人の数 × 600万円

例えば、相続人が配偶者と子供2人だった場合には、

4,800万円 = 3,000万円＋ 3人 × 600万円

が基礎控除額となります。

相続税の特例

相続税には様々な特例があります。主な特例として「小規模宅地等の特例」「配偶者の税額軽減」があります。

小規模宅地等の特例

被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業用又は居住用に供されていた宅地等がある場合には、一定の要件の下に、相続税の課税価格に算入すべき価額を一定割合減額します。

配偶者の税額軽減

被相続人の配偶者の課税価格が 1億6,000万円までか、配偶者の法定相続分相当額までであれば、配偶者に相続税はかかりません。

これらの相続税の特例を適用するためには「相続税申告書」の提出が必要ですので注意しましょう。

相続税には他にも様々な特例がありますので、相続税額の詳しい算出方法については「国税庁ホームページ：相続税の計算と税額控除」を確認しましょう。

譲渡所得がでたら譲渡所得税・住民税の納税が必要

不動産等を売却して得た所得のことを「譲渡所得」と言います。

売却して、利益が出た場合は、「譲渡所得税・住民税」の納税が必要となります。その場合、「売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間」に、確定申告をして納税しなければなりません。

譲渡所得の算出方法

課税譲渡所得額（課税対象となる譲渡所得の金額）は下記の式で算出します。

【課税譲渡所得額の算出式】

課税譲渡所得額 = 譲渡価額 – (取得費＋譲渡費用) – 特別控除額

譲渡価額

譲渡価額とは、不動産の売却代金のことです。

取得費

取得費とは、不動産購入時の購入代金や建築代金、購入手数料のほか、その後支出した設備費や改良費などの合計額です。建物の場合は、購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた額になります。

不動産購入時期が古いなどで取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%相当額を下回る場合は、「売った金額の5%相当額」を取得費の額とすることができます。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産の仲介手数料や収入印紙代、測量費など、不動産を売却する際にかかった経費の合計額となります。

特別控除額

譲渡所得税にも様々な特例による特別控除があり、代表的なものとしては下記の特例があります。

居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

相続財産譲渡時の取得費加算特例

特例を利用するためにはそれぞれの要件を満たしている必要があります。まずは特例の要件を確認し、特例を最大限に活用して極力「譲渡所得税・住民税」の支払いを抑えるようにしましょう。

譲渡所得税・住民税の算出方法

譲渡所得税・住民税は、下記の式で算出します。

【譲渡所得税・住民税の税額の算出式】

譲渡所得税・住民税の税額 = 課税譲渡所得額 × 税率

税率は下記のとおり、不動産所有期間(5年が区切り)によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の二つに区分されます。

また、2037年12月31日までは東日本大震災の復興支援目的として、「復興特別所得税」と呼ばれる税金(所得税×2.1%)が加算されることになっていますので、注意しましょう。

区分	税	税率
短期譲渡所得 (5年以下)	所得税	30.000%
	住民税	9.000%
	復興特別所得税	0.630%
	合計	39.630%
長期譲渡所得 (5年超)	所得税	15.000%
	住民税	5.000%
	復興特別所得税	0.315%
	合計	20.315%

なお、相続で得た不動産の所有期間とは、相続した日(被相続人が亡くなった日)からではなく、被相続人が不動産を取得した時期から計算されます。そのため、長期譲渡所得となるケースが多くなります。

まとめ

相続で得た不動産や家を売却する場合に必要な手続きと費用について紹介しました。

相続した不動産の売却には、まず不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」が必要です。相続登記は必要書類が多くて手続きが煩雑であることから、司法書士等の専門家に依頼するケースが多いようです。

相続登記にかかる費用としては、①登録免許税、②相続登記に必要な書類の取得費用、③司法書士報酬(司法書士に依頼する場合)があります。

基礎控除額を超えた相続の場合、相続税の申告・納税が必要です。相続税には「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」のほか、様々な特例があります。

相続で得た不動産を売却して譲渡利益が出た場合は、「譲渡所得税・住民税」がかかります。

課税譲渡所得額の金額は、「課税譲渡所得額 = 譲渡価額 ? (取得費＋譲渡費用) ? 特別控除額」で算出できます。

譲渡所得税にも「居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除」「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」「相続財産譲渡時の取得費加算特例」など様々な特例があります。

相続した不動産の売却には色々と利用できる特例がありますが、手続きや要件が複雑なため個人では難しいかもしれません。まずは一度、早めに税理士や司法書士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。

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