知らないと損する！？　マンションなどの不動産買取における注意点

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建て、マンションなどの不動産の売却方法の一つである、業者による買取りの注意点についてまとめてあります。

一般的な「仲介」での売却と異なり、「買取」は不動産に関するプロである不動産業者が買主です。その為、何の知識もないと、プロの言いなりとなってしまい、買取相場よりも安い金額で売却することになってしまうことも。

買取の可能性がある場合には、損をしないように是非一読してみて下さい。

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買取についておさらい

マイホームの売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。「仲介」の場合、購入者は個人なのに対し、「買取」の場合の購入者は不動産業者となります。

不動産業者は、買い取った物件をクリーニングし、さらにはリフォームし、物件に利益を乗せ、再販します。そのため、買取時の価格は安くなる傾向にあります。

この「買取」の大きなメリットは、短時間で、誰にも知られずにマイホームを売却できるという点です。そしてデメリットは、一般の売却相場よりも2～3割も安くなってしまうという点です。

もし相場が3,000万円の物件の場合、買取で売却すると、2,100～2,400万円となります！

通常の相場に対して、600～900万円の損となってしまうので、時間に多少の余裕があり、少しでも高く売りたい場合には「仲介」を選択し、相場価格で売却したほうが無難です。

しかし、売れないまま放置している場合でも、ローン残金を支払い、税金などの諸経費が掛かってきてしまいます。

そのため以下のような諸事情により、安くなってもいいから「買取」を選択し、売却する場合も少なくありません。

すぐに現金化したい(転勤、離婚など)
誰にも知られたくない
売却時間、手間が取れない
売却時に必要な経費(仲介手数料など)を支払う余力がない
築年数が古い物件を所有している
長期間、仲介で売れない物件を所有している

また、買取のメリット・デメリットについて下記の表にまとめました。詳細内容については、下記の記事を参考にしてみて下さい。
不動産買取のメリット・デメリット、買取に向いている物件はコレだ！

不動産業者の買取の場合
メリット	売却期間が短い資金計画が立てやすい仲介手数料がかからない瑕疵担保責任が免除される周囲に売却活動が知られずに済む現状のまま引き渡し可能
デメリット	売却価格が下がる

買取での注意点

このように「買取」は、優先順位として　金額　≪　時間　という場合に向いている売却方法となります。

「買取」の場合、中古の戸建やマンションの買主は、不動産のプロである不動産業者であり、売主の『早く現金を手に入れたい』といった心境を逆手にとり、物件に難癖をつけ、買取価格を下げようとする不動産業者がいることも少なくありません。

そのため、一番気をつけなければならない注意点としては、

『買い叩きにあわないこと』

です。

買取価格が、相場の7～8割程度となるのは仕方ないとして、元の相場価格を不当に下げられないように気を付ける必要があります。

買取としては次のような流れが一般的です。

≪買取の流れ≫

相場を把握するための査定依頼
査定額の比較、不動産業者選定
不動産業者と価格交渉
不動産業者と売買契約を結ぶ
物件の引き渡し

この流れの中で、特に注意しなければならないポイントをまとめましたので、確認してみて下さい。

1.相場を把握するための査定依頼する際の注意点

一般的な売却方法である「仲介」と同じように、まずは物件の資産価値、つまり相場を知っておく必要があります。その資産価値を知らなければ、足元を見られ、不動産業者の「言い値」で売却し、損をしてしまうことにもなりかねません。

みなさんもご存知のように、中古の戸建やマンションなどの不動産の売却価格には、定価というものがありません。

査定を行う不動産業者によって、算出される査定額は様々です。そのため、相場の幅を把握するためにも、1社の不動産業者ではなく、必ず複数の不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。

できれば、3～4社に依頼するようにしましょう！

査定を行う場合は、こちらのサービスが便利です。

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≪複数の業者に査定を依頼するメリット≫

相場の範囲を知るため
少しでも好条件で売却するため
物件価値を良く知る不動産業者を探すため

2.査定額の比較、不動産業者選定する際の注意点

複数の不動産業者からの査定結果をはじめ、不動産業者の特徴などを比較し、任せても良いと判断した不動産業者と契約を結ぶことになります。

不動産業者に、売却することになった経緯などを含め、可能な範囲で売却理由を説明すると、良い業者であれば、適切なアドバイスをもらえる場合があります。

こういった対応方法などを含め、不動産業者を選択する際の注意点としては次のようなものが挙げられますので、チェックしてみて下さい。

≪不動産業者を選択する際の注意点≫

質問や問い合わせに対する対応が良い
デメリットに関しての説明をしてくれる
これまでの実績などが豊富にある

不動産業者の選び方について、もっと詳しく知りたい場合には、下記の記事を参考にしてみて下さい。
【基礎知識】家やマンションなどの住宅を売却する際の不動産業者の選び方まとめ★完全版★

3.不動産業者と価格交渉する際の注意点

価格交渉のポイントは、「物件の引き渡し状態」です。

物件をどのような状態で引き渡すかによって、不動産業者は、必要な経費(クリーニング、リフォーム等)と利益を計算し、再販価格を決定します。

そのため、家財道具、電化製品、照明や空調設備などをどうするのかをしっかりと取り決めるようにしましょう。

古くて使い物にならないものをそのまま置いていく場合には、処分費などを請求されることもありますので、自身で処分するのか、不動産業者に任せるのかも含めて、しっかりと比較検討をおこなって下さい。

また、それ以外にも売主に不利な条件や記載内容があいまいな場合もありますので、気を抜かずにしっかりと確認し、不明な点は、納得できるまで説明をうけるようにしましょう。

4.不動産業者と売買契約を結ぶ際の注意点

この段階まで進むことができれば、売買契約書の締結となります。売買契約書にサインをしてしまうと、基本的にはキャンセルすることはできません。

そのため、最終チェックとして、以下の内容を確認するようにしましょう！

≪最終チェックポイント≫

売却方法に問題ないか
相場価格と、買取価格の妥当性
引き渡し条件に不備はないか
売買代金の決済時期は間違いないか

各項目での、最終チェックとして、以下のような点に漏れや間違いがないか確認することをおすすめします。

１．売却方法に問題ないか

マイホームの売却方法には、「仲介」と「買取」があります。今回の売却方法として、諸条件などを考慮し、「買取」の選択で問題ありませんか？

２．相場価格と、買取価格の妥当性

複数の不動産業社に査定を依頼することにより、相場価格を確認を確認しましたか？
またその相場価格に対して、不当な買取価格ではなく、納得できる買取価格になっていますか？

３．引き渡し条件に不備はないか

家財道具、電化製品、照明や空調設備等は、現状維持なのか、棄却するのか等の取り決めはしてありますか？
また、それ以外の条件について記載があやふやなものはありませんか？

４．売買代金の決済時期は間違いないか

売買代金の決済時期、代金の受け取り方法に間違い、問題はありませんか？

まとめ

戸建やマンションなどの不動産の買取方法の注意点について紹介しました。
いかがでしたか。

買取方法は、「時間　≫　金額」という状況の場合に、向いている売却方法となります。

ただし、買取をしてもらう不動産業者に足元を見られ、不当に安い価格で買い取られないように注意する必要がありますので、しっかりと確認してみて下さい。

最後に、信頼できる不動産業者を探し、なるべく高く売却するための方法を紹介しておきます。

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不動産売却では、業者によって価格に100万円以上の差が出ることが普通です。

そのため、査定を１社だけに任せると100万円以上の損をする可能性が高くなります。

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