意外に高い！？戸建やマンションなどの不動産買取時に必要な手数料と税金

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建をはじめマンションなどの住宅や土地などの不動産を買い取りしてもらう際に必要な手数料や税金についてまとめてあります。

不動産の売却時には、仲介手数料や各種税金など、意外に多くの費用がかかりますので、売却によって、お金がどの程度必要になるのか、事前に把握しておくことが重要となります。

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買取時に必要な手数料と税金

不動産を売却する際に必要な手数料としては、次のものが必要となります。

~~仲介手数料~~ （業者買取りの場合は不要）
収入印紙代(印紙税)
抵当権抹消登記費用
住宅ローン返済と繰上返済手数料
所得税と住民税

次に、これらの項目について詳細を解説します。

【1】仲介手数料（業者買取りの場合は不要）

戸建やマンションをはじめ、土地等の不動産を「仲介」を利用して売却する場合、仲介手数料が必要となります。仲介手数料は、「媒介報酬」、「仲介報酬」とも呼ばれ、不動産会社に支払う不動産売却の成功報酬のことです。

「買取」の場合、不動産業者が、売主から直接不動産を購入することになるので、仲介手数料が発生することはありません。

業者による買取りを検討している場合は、安すぎる価格で売却しないように注意が必要です。まずは所有する不動産の適正な価格を査定サービスなどを利用して調べておくことが重要です。

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また、仲介を利用した場合の仲介手数料の金額については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

【基礎知識】戸建住宅やマンション・土地などの不動産売却時にかかる費用まとめ

【2】収入印紙代(印紙税)

不動産の売買契約の際、契約書を作成します。その契約書には、「収入印紙」を貼り付ける必要があります。

収入印紙の金額は、「印紙税法」という法律により、売却価格に応じて決められています。

収入印紙の金額は、消費税が5%から8%に増税されたことにともない、2018年3月31日までの間は軽減措置がとられ、約半額となっています。

	税額
契約書に記載された売買金額	通常	軽減措置 (～2018年3月31日)
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1000万円以下	10,000円	5,000円
1000万円超5000万円以下	20,000円	10,000円
5000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円

売買契約書は1部あれば契約が成立しますが、一般的に、売買契約書は、売主及び買主用にと1部ずつ作る(2部作成)ので、双方に収入印紙代が必要となります。

収入印紙代を節約したい場合には、契約書は1部のみ作成し、コピー(複製)します。そして例えば、「原紙」は買主用、「複製(コピー)」は売主用とすることによって、収入印紙代の負担を半分にすることが可能となります。

また、収入印紙について、以下の注意点があります。

不動産の売買契約自体は、売買契約書に収入印紙が貼られていない場合においても有効であり、成立します。

しかし、収入印紙を貼っていない契約書について、税務署から指摘があった場合、過怠税が課され、本来の収入印紙代の3倍(本来の印紙税額＋その2倍の過怠税)を納めることになりますので注意が必要です。

売買契約書を取り交わす際には、忘れずに、決められた額の収入印紙を貼るようにしましょう！

【3】抵当権抹消登記費用

※こちらの解説は、売却予定の不動産(住宅や土地など)を担保として金融機関(銀行など)から借り入れ(ローン)を行い、現在も返済を行なっている方が対象です。

戸建てやマンション、土地等の不動産を購入する際、一般的には住宅ローンを利用するという方が多いと思います。

住宅ローンを利用する場合、お金を借りる側は、不動産を「担保」とし、金融機関からお金を借り、一方金融機関側は、この不動産に「抵当権」を設定します。

お金を貸す金融機関としては、抵当権を設定することによって、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、担保設定した不動産を差し押さえ、売却等を自由に行うことができます。

そのため、抵当権付きの不動産物件を売却する際には、残っている借入金を全額返済して、抵当権抹消の手続きをする必要があります。

抵当権を抹消する手続きは、個人で行なうことができますが、必要書類の作成や、申請のために法務局に行く手間を考慮すると、「司法書士」に依頼するという方法が一般的です。

司法書士に依頼する場合の、登記手数料は以下の通りです。

登記手数料 = 登録免許税 + 司法書士依頼費用 + 実費

登録免許税：不動産一件につき、1,000円

※戸建ての場合、土地と建物となるので、2,000円

司法書士依頼費用：司法書士によって変動

※相場としては不動産1件あたり、約1～2万円、土地と建物の場合、約3万円

また、住所や氏名の変更がある場合には、変更証明書を取得する必要があり、その費用もかかります。

【4】住宅ローン返済と繰上返済手数料

※こちらの解説は、売却予定の不動産(住宅や土地など)を担保として金融機関(銀行など)から借り入れ(ローン)を行い、ローンが残っている方が対象です。

住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンを全額返済してから売却することが必須となります。それは前述したとおり、抵当権を抹消する必要があるからです。

住宅ローンを全額返済するにも手数料が発生します。

銀行などの金融機関は、貸したお金の金利分が利益となるため、長くお金を貸し、利子を得た方が安定して収入が得られることになり、都合良いのです。

しかし繰り上げされ、前倒し返済されてしまうと、その分の利益を得ることができなくます。そこでその分の補填とすべく「繰上返済手数料」を設定しているのです。

そのため、住宅ローンの全額返済時においてかかる費用は、ローン残高だけではなく、繰上げ返済手数料が必要となります。

住宅ローン返済によってかかる費用 = ローン残高 + 繰上げ返済手数料

繰上げ返済手数料は、金融機関によって異なります。ネット銀行などでは、手数料が無料という場合も多いです。また、住宅ローンの全額繰上げ返済をする場合、固定金利、変動金利によっても手数料が変わる場合もあります。

手数料について、借入先の金融機関のホームページに記載してありますので、事前に確認することも出来ますし、直接出向いて、手数料について確認しておくことをおすすめします。

【5】所得税と住民税

戸建てやマンション、土地等の不動産を売却した場合、売却金額が所得としてみなされます。そのため、所得税と住民税の対象となり、確定申告が必要な場合が出てきます。

売却金額によって、「利益」が出た場合には、納税をする必要がありますし、「損失」が出た場合には、確定申告を行うことで、節税できる可能性もあります。

利益及び損失の計算は、以下の計算式によって算出することができます。

利益or 損失 = 売却価格－経費(不動産取得費 + 登記費用 + 仲介手数料 + etc)

経費としては、不動産の売買時に発生した費用を計上することができ、下記のものが挙げられます。

土地の購入価格
建物の取得費(減価償却後の価格)
仲介手数料(※)
印紙代(※)
登記費用(登録免許税、司法書士依頼費用)(※)
測量費用
不動産取得税
土地の埋め立てや造形費用
元々あった建物の解体費用

※購入時、売却時にかかったそれぞれの費用を計上することが可

税金については、別記事にて詳細を記載していますので、参考にしてみて下さい。

【基礎知識】住宅や土地などの不動産売却時にかかる税金、受けられる控除と確定申告の方法まとめ

まとめ

戸建をはじめマンションなどの住宅や土地などの不動産を買い取りしてもらう際に必要な手数料や税金について紹介しました。
如何でしたか。

不動産を売却する場合、売却金額だけに気を取られがちです。場合によっては、数百万円近くの手数料や税金などの費用がかかってしまうこともあります。

また買取の場合、損失が出る可能性の方が多いですので、しっかりと確定申告をし、少しでも節税できるように心掛けてみてください。

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