不動産買取のメリット・デメリット、買取に向いている物件はコレだ！

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、戸建て、マンションなどの不動産の売却方法の一つである買取りの方法についてまとめてあります。

買取の方法にもいくつかありますので、そのメリットとデメリットを紹介します。

また、どういった物件が買取に向いているのかを知り、売却計画の判断材料にしてみてください。

不動産の買取りとは？

中古の戸建て、マンション、土地などの不動産を売却する方法としては、大きく分けて次の2種類の方法があります。

売却方法	内容	買う人
仲介	不動産業者と仲介契約を結び、売却する	個人
買取	不動産業者に買い取ってもらう	不動産買取業者

圧倒的に多いのが、一つめの「仲介」での売却方法です。

不動産業者に物件の査定を依頼し、仲介契約を結び、不動産業者の売却活動によって購入希望者を見つけ、売買契約が成立した際には、不動産業者に報酬として、仲介手数料を支払うというのが一般的な流れです。

※家やマンションなどの中古住宅を売却するときの手順と方法に関する詳細記事はこちら。
【基礎知識】家やマンション、土地等の不動産を売るときの手順と方法まとめ

2つめは、「買取」での売却方法で、買取をしてくれる不動産業者にマイホームを買い取ってもらう方法で、割合としては多くありません。

マイカーなどの中古車を、買取専門業者に買い取ってもらうのを思い浮かべて頂くと、イメージしやすいのではないでしょうか。

中古車買取の専門業者は、中古車を買い取り、メンテナンスやクリーニングなどをし、利益を乗せ、中古車として販売しますよね。

マイホームの場合も同じです。

必要に応じて、リフォームしたり、クリーニングしたりし、不動産業者が売主となり、中古物件として販売することになります。

「買取」の方が向いている人の一例としては、次のような場合がほとんどです。

すぐに現金化したい
誰にも知られたくない
売却時間、手間が取れない
売却時に必要な経費(仲介手数料など)を支払う余力がない
築年数が古い物件を所有している
長期間、仲介で売れない物件を所有している

その理由も含め、買い取り方法のメリットとデメリット、そして買取に向いている物件について、以降で説明します。

買取のメリットとデメリット

買取方法のメリットとデメリットは、以下の通りです。

不動産業者の買取の場合
メリット	売却期間が短い資金計画が立てやすい仲介手数料がかからない瑕疵担保責任が免除される周囲に売却活動が知られずに済む現状のまま引き渡し可能
デメリット	売却価格が下がる

これらのメリット、デメリットについてもう少し詳しく見ていきましょう！

メリット1：売却期間が短い

一般的な「仲介」での売却期間の目安としては、3か月以上、早くて6カ月と言われています。

しかし、「買取」での買主は、不動産業者です。

そのため、仲介と違って、購入希望者を見つけるための売却活動期間がありません。更には、購入希望者の内覧対応をする必要もありませんし、価格交渉といった期間も必要ありません。

不動産業者の提示した金額(買取希望額)に折り合いがつけば、すぐに売却することが可能です！

売却期間の目安としては、早くて2週間、遅くても1か月程度となるので、マイホーム売却に関するスケジュールが立てやすいというメリットがあります。

メリット2：資金計画が立てやすい

マイホームを購入した際、住宅ローンを組んだ方がほとんどだと思います。

戸建やマンションなどの不動産を売却する場合、基本的には住宅ローンの完済が前提となります。

「仲介」を利用し、マイホームを売却する場合、売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうと、その差額を売主が補填しなければなりません。

しかし、「買取」の場合、住宅ローンの残債について、不動産業者が金融機関との交渉を代行してくれるため、新たにマイホーム購入を予定している場合には、新たな住宅ローン計画が立てやすくなるといったメリットがあります。

メリット3：仲介手数料がかからない

「仲介」にて売却した場合、仲介手数料がかかるのはご存知ですよね。

例えば、2,000万円で売却した場合の仲介手数料は、71万2,800円(消費税8%込)です。

「買取」の場合は、不動産業者に直接買い取っていただくので、仲介手数料は必要ありません。

メリット4：瑕疵担保責任が免除される

中古住宅を「仲介」にて売却した場合、契約によって『瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)』が発生します。

「瑕疵」というのは、取引上普通に要求される品質が欠けていて、欠陥がある状態のことです。

例えば、構造に関する欠陥(傾きなど)、給排水管設備の不具合、雨漏り、シロアリ被害などがあります。

これらの欠陥は、数時間程度の内見の際、購入希望者が発見することは難しいです。

売主が、これらの欠陥があることを報告せずに売却しないようにするため、売主に「瑕疵担保責任」を負わせ、買主を保護する法律となっています。

万が一、物件引き渡し後、重大な瑕疵(欠陥)が判明した場合、売主は、契約に定められた期間内に改善、修復を行わなければなりません。

しかし、この瑕疵担保責任は、買主が個人の場合にだけ、義務が発生するもので、業者による買取の場合には発生しません。

つまり、「買取」の場合、瑕疵担保責任を負う必要がありませんので、瑕疵に関する責任は、不動産業者が受け持つことになります。

メリット5：周囲に売却活動が知られずに済む

マイホームを売却する理由は、人それぞれで、場合によっては、周囲の人に知られたくないこともありますよね。

一般的な「仲介」では、売却活動として、周囲にチラシが配布されたり、インターネットのサイトにて紹介されたりします。また場合によっては内覧会などを行うこともあります。

そのため、物件の写真や住所などから、周囲に知られる可能性が発生してしまいます。

しかし、「買取」の場合は、不動産業者が買主となりますので、周囲に知られることなく、売却することが可能です。

メリット6：現状のまま売却可能

「仲介」で売却する場合、ハウスクリーニングを入れ、掃除をしたり、壁紙を張替えたり、畳の交換などを行う必要が生じることもあります。

更には、お風呂や洗面所の設備の入れ替えや、リフォームが必要ともなれば、百万円単位の費用がかかってしまうこともあります。

しかもリフォームしたからといって、かかった費用を売却価格に上乗せできるわけではありませんので、どちらかとえいば損をしてしまうことになります。

しかし、「買取」の場合は、現状のまま、不動産業者に売却することが可能ですので、リフォーム費用などの余計な出費を抑えられるというメリットがあります。

デメリット：売却価格が下がる

不動産業者による「買取」、魅力的なメリットがたくさんありますので、買取の方がいいのではと思いがちです。

この買取のデメリットは一つしかありませんが、最大のデメリットともいえます。

それは、「売却価格が下がる」ということです！

「仲介」の場合、相場価格に近い金額を売却価格に設定し、実際は相場よりも少し下がった金額で売却するといった感じになることがほとんどです。

しかし、「買取」の場合、ハウスクリーニングやリフォームなどをして再販すること、売れない場合の維持費なども考慮されることになります。

不動産業者の判断、物件の状況によって異なりますが、一般的には相場の7～8割程度となります！

例えば、相場価格が3,000万円の物件の場合、買取価格は、2,100～2,400万円程度になってしまうのですね。

買取の種類

「買取」には、以下の2種類があります。

≪買取の種類≫

保証買取
即時買取

それぞれの詳細について説明します。

保証付き買取

保証付き買取は、「仲介」方法と同じように、一定期間の売却活動を行って、購入希望者を募ります。

そして定められた売却期間中に購入希望者が見つからなかった場合、事前に決めておいた売却価格にて、不動産業者に買い取ってもらうという方法です。

売却期間に少し余裕のある方、少しでも高く売りたい方に適している方法です。

即時買取

即時買取は、売却活動を行わず、買取金額が折りあった時点で、不動産業者に買い取りしてもらう方法です。

リサイクルショップなどに、不用品を買い取ってもらうのと同じイメージですね。

早急に売却する必要がある方におすすめの方法です。

買取に向いている物件とは？

買取に向いている物件について、詳しく説明します。

築年数が古い物件

まずは、築年数が古い物件です。これは戸建て及びマンションに共通しています。

戸建の場合の目安は、築20年となります。

なぜなら、税法上の耐用年数(木造建築の場合)が、築22年であり、築20年になると、不動産業界において建物の価値は「0」とみなされてしまうからです

マンションの場合の目安は、築30年です。

マンションの構造は、鉄筋コンクリートでしっかりと造られているため、耐用年数的にはまだまだ大丈夫という部分はあります。

しかし、給排水管設備の使用寿命は、25～30年程度とされているため、老朽化による水漏れを心配する必要が出てきます。

マンションの構造によって配管が複雑なものもあり、修繕費として数十万、数百万とかかってしまうことも珍しくありません。

売却後に給排水管設備の欠陥が見つかった場合、前述した瑕疵担保責任の義務により、責任を負わされてしまうことになりますので、配管設備のことを考えると、「仲介」で売却するのは大きなリスクとなります。

事故物件

次に事故物件です。こちらも戸建て及びマンションに共通しています。

自殺、殺人などの事件があった物件は、まず「仲介」で売却することは不可能です。

また、マンションの場合、火災があった物件も同様です。

≪その他の買取向きの物件≫

状態がかなり悪い物件
敷地が広すぎる、狭すぎる物件
増改築が多い物件
敷地が道路に面していない物件
遠方にある物件

まとめ

戸建やマンションなどの不動産の買取方法のメリット、デメリットについて紹介しました。
いかがでしたか。

マイホームを売るのに、手間暇かけずに、すぐに現金化したい場合には、「買取」はおすすめの方法となります。

住宅は大切な資産ですので、売却方法で判断に困ったときは、信頼できる不動産業者に相談してみるようにしましょう。

最後に、信頼できる不動産業者を探し、なるべく高く売却するための方法を紹介しておきます。

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