マンション売却時、エアコンや照明は外す？査定に影響する？

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、マンション売却時にエアコンや照明器具は取り外した方がいいのかどうか、査定額に影響はあるのかどうかについてまとめてあります。

マンションの売却検討を進めていく中で、考えるべきことが沢山あります。そのうちの一つが、現在使用している家電や家具の扱いです。

その家電の中で、エアコンや照明器具といった容易に移動できない設備のことを、「付帯設備」といいますが、付帯設備の取り扱いについて次のような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

エアコンや照明器具は外したほうがいいの？
エアコンや照明器具の取り扱いにおける注意点は？
エアコンや照明器具をつけたままの方が査定は高いの？

マンション売却を予定しており、エアコンや照明器具を外した方がいいのかどうかと悩んでいる方は是非一読してみて下さい。

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エアコンや照明器具は外した方がいい？

現在使用しているエアコンや照明器具をどうすればいいのか…

良くあるのは次のような2つのケースです。

『次の引っ越し先でも使用したい』ということで、マンション売却時には取り外すケース。

一方、引っ越し先での使用予定はないが、まだ使用できるので、『残した方が買主は喜ぶかも』、『取り外して処分するにも費用がかかるからそのまま残したい』といった考えで、そのまま残したいと思うケースです。

結論からすると、売主が取り付けた『エアコンや照明器具などの付帯設備は外して引き渡す』というのが基本です。

なぜなら、マンションなどの“不動産”売却とは、土地とその定着物(建物や建築物)を売却することで、家電や家具などの“動産”は、売却対象外となるからです。

しかし、「必ず外して売却しなければならない」といった明確なルールはなく、残したい場合には買主との話し合いで決めるということで問題ありません。

ただし、取り外す場合でも、残す場合でも、それぞれ注意しなければならない点がいくつかありますので、その注意点について、説明します。

エアコンや照明器具の取り扱いにおける注意点は？

エアコンや照明器具などの付帯設備を残して売却する場合と、取り外して売却する場合の注意点についてそれぞれ解説します。

エアコンや照明器具を残して売却する場合の注意点

エアコンや照明器具などの付帯設備を残す場合の注意点としては次の3点があります。

買主の了承を得て、不動産会社に連絡しておく
付帯設備一覧表にその旨を記載する
付帯設備にも瑕疵担保責任がある

【注意点1】買主の了承を得て、不動産会社に連絡しておく

前述の通り、エアコンや照明器具などの付帯設備は、外して引き渡すというのが基本です。

もし、エアコンや照明器具を置いていきたいと考えている場合には、必ず買主の了承を得る必要があります。了承を得ず、そのままの状態で売却すると、トラブルの要因になりかねません。

そのため、マンションの売買の条件として、エアコンや照明器具は設置したままで問題ないかどうかを買主と事前に話し合い、合意しておくことをおすすめします。合意しておくことにより、のちの売買契約締結の際に行う、付帯設備状況報告の説明をスムーズに進めることに繋がります。

買主の了承を得たら、不動産会社に連絡します。

不動産会社は、エアコンや照明器具なども含め、マンションに設置されている付帯設備の状況をまとめた「付帯設備一覧表」を作成し、売買契約書の書類の1つとして添付します。

【注意点2】付帯設備一覧表にその旨を記載する

住んでいるマンションには様々な付帯設備があります。マンション購入時に元々付いていた設備(給湯設備など)をはじめ、売主があとから付けた設備(エアコンや照明器具など)も付帯設備となります。

分類としては、下記表のようになりますので参考にしてみてください。

付帯設備	一例
給湯関係	給湯器(台所、浴室、洗面所) 湯沸かし器
水回り関係	厨房設備(流し台、コンロ、換気扇、オーブン、浄水器、食器洗い機) 浴室設備(シャワー、湯沸かし器、室内換気扇) 洗面設備(シャワー、鏡) トイレ(洗浄、温水洗浄便座)
空調関係	冷暖房機(エアコン) 床暖房機換気(換気扇、24時間換気システム)
照明関係	屋内照明屋外照明
収納関係	食器棚下駄箱床下収納
建具関係	網戸雨戸ふすま、障子
その他	テレビ・BSアンテナカーテン、カーテンレール室外物置

マンションを売却するとき、不動産会社が、これら付帯設備の状態と、処遇の意向を売主から確認し、「付帯設備一覧表」にまとめ、売買契約書の書類の一部として添付します。

付帯設備が故障している場合や、不具合の箇所がある場合には、その具体的な内容(設備の一部が破損している、モニターが映らないなど)を記載します。特に間欠で発生する現象(スイッチの接触不良でたまに止まってしまうなど)についても正直に記載しておくことをおすすめします。

記載していない場合で、引き渡し後に動かないなどのトラブルが発生してしまうと、買主との間で揉めることにもなりかねません。

付帯設備の状態をまとめた一覧表を元に、買主とともに付帯設備の確認を行い、合意を得て、マンションの売買契約締結がなされます。

付帯設備一覧表は、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が交付している書式が、国土交通省のホームページに掲載されていますので、参考にしてみてください。

(引用元：社団法人全国宅地建物取引業協会連合会　設備一覧表)

【注意点3】付帯設備にも瑕疵担保責任がある

エアコンや照明器具などの付帯設備を取り外さずにマンション売却をする場合、撤去する費用や手間が省けるというメリットはありますが、その一方、デメリットとして「瑕疵担保責任を負う」ということが挙げられます。

「瑕疵(かし)」とは、“見えない欠陥や不具合”のことです。

例えば、洗面所の鏡にひびが入っている、インタホーンが映らないなどの不具合は目に見える不具合や欠陥なので、あらかじめ売主から買主に伝えて、確認してもらうことができるので、瑕疵には該当しません。

しかし、シロアリ被害や水漏れによる腐食などの構造的な欠陥が内在していたとしても、内覧の短い時間内で、買主がその欠陥について気付くことは不可能です。

そのためマンション売却後に、目に見えない不具合や欠陥が発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことを「瑕疵担保責任」といい、売主は発覚した不具合や欠陥を改善しなければなりません。

この瑕疵担保責任は、構造的な欠陥だけでなく、付帯設備にも当てはまります。

マンション売却後、一か月もたたないうちに、付帯設備が動かないなどの不具合が発生した場合、売主が修理費用を負担して修理しなければなりません。
※エアコンや照明など、売主が設置した付帯設備については、瑕疵担保責任に該当しないケースもあります。

そのため、売買契約書の書式は不動産会社によって様々ですが、付帯設備の引渡しや修復に対する条文を盛り込むことが一般的です。下記にその一例を紹介します。

(付帯設備の引渡し・修復)

売主は、買主に対し、前項より引渡す設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」にかぎり、使用可能な状態で引渡します。
売主は、買主に対し、前項の「主要設備」について、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり、責任を負います。なおその責任の内容は修復にかぎるものとし、その修復の範囲等は、別紙(修復範囲等)中「設備の修復範囲等」の記載によります。
売主は、買主に対し、「主要設備」以外の「その他の設備」および「主要設備」のうち「故障・不具合」欄に「有」とした「主要設備」については、故障・不具合があったとしてもその修復をしません。

(引用元：一般社団法人　不動産流通経営協会　不動産売買契約書)

よって、いつ壊れてもおかしくないという状態のエアコンや照明などは、取り外して売却したほうがリスクがありません。

もしくは、付帯設備については、売主と買主合意の上で、瑕疵担保責任を全部または一部免責(売主は責任を免れる)されるような条文にて売買契約を結ぶ方法もあります。

エアコンや照明器具を取り外して売却する場合の注意点

エアコンや照明器具などの付帯設備を取り外す場合の注意点としては次の3点があります。

エアコンや照明の取付周辺の壁紙の汚れ
エアコン配管用の穴の処理
売却活動中は取り外さない

【注意点1】エアコンや照明の取付周辺の壁紙の汚れ

エアコンを取り外すと、設置されていた周辺の壁紙が薄黒く汚れていることが確認できると思います。設置してからの年数が経って入ればいるほど、汚れ具合は大きいです。

エアコンを取り外す条件にて、売買契約を締結したとしても、壁紙の汚れについてどのようにするかは決めていないといったケースが多いです。

仮に買主が元あった場所にエアコンを取り付けるとなった場合でも最新のエアコンは小さくなっているため、壁紙の汚れ具合によっては隠すことができず、汚れが気になってしまうかもしれません。

また部屋によっては、しばらくはエアコンを設置しないという場合も考えられ、壁紙の汚れに対して買主からクレームが入る可能性大です。

後からクレームを入れられないようにするために、事前に壁紙についてどうするかも買主との間で合意しておくことをおすすめします。

【注意点2】エアコン配管用の穴の処理

エアコン設置の際、室内機と室外機を接続する配管用の穴を壁に開ける必要があります。

新築マンションの場合であれば、この穴を塞ぐための蓋がはじめから付いている場合もあります。蓋があるのであれば、その蓋をすれば問題ありません。

しかし、蓋をなくしてしまった、蓋が元々なかったという場合、エアコンを取り外してしまうと壁に直径10cm程度の穴が開いたままの状態となってしまいます。穴が開いたままだと、埃や虫が入ってきてしまいますので、何かしらで塞ぐ必要があります。

多くの場合は、エアコンの配管用のパテにて塞ぐ方法ですが、見栄えが良くありません…。

よって、エアコンの穴についても、買主との間で合意しておくことをおすすめします。

【注意点3】売却活動中は取り外さない

売却活動中は、エアコンや照明を取り外さないことをおすすめします。

なぜなら、購入希望者に悪い印象を与えないためです。

売却期間が、夏場や冬場である場合の内覧風景を想像してみて下さい。

内覧時、部屋の温度が暑かったり、寒かったりすると、購入希望者は温度が気になってゆっくりと見学することができません。

内覧中は部屋の温度を適度に保つことが大切です。

また、日中の光だけでは部屋の中が暗い場合、部屋の中を良く見ることができないだけでなく、暗い印象を与えてしまうことになります

そのため、照明にて室内を明るくして内覧に対応することをおすすめします。

エアコンや照明器具をつけたままの方が査定は高いの？

マンションを売却する際、エアコンや照明器具の有無で査定に違いが出て、売却価格が高くなるのではないかと気になる方もいるかと思います。

結論からすると、エアコンや照明器具の有無によって査定額にはほとんど影響はありません。

全くの新品が付いているのであれば、査定が多少変わるかもしれませんが、それ以外であればプラス査定になることはほぼありません。

なぜなら、買主の好みもありますし、エアコンは毎年新製品が出ますし、昔と比較し価格もそれほど高くないということが理由として挙げられます。

むしろ3年以上のエアコンの場合、消費電力による電気代の問題や本体の状態(メンテナンスされていたかどうか)によっては、付いていること自体敬遠される可能性の方が高いです。

こういった理由によって、査定には影響しないのですね。

まとめ

マンション売却時にエアコンや照明器具は取り外した方がいいのかどうか、査定額に影響はあるのかどうかについて紹介しました。

エアコンや照明器具などの付帯設備は、外して引き渡すというのが基本です。

もしエアコンや照明を残して売却したいと考えている場合には、買主と良く話し合い、瑕疵の問題も含め、きちんと書面に残して売却することをおすすめします。

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