マンション売却前、床の傷は補修する？しない？対処方法のポイントは3つ！

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、マンションを売却する際、事前に床の傷は補修した方がいいのかどうかについてまとめてあります。

椅子を引きずったときに出来た傷、コップなどの食器を落とした時に出来た傷、子どもがおもちゃで遊んだときに出来た傷、ペットの爪痕など、きれいに使っているつもりでも、床には大小の傷が出来てしまうものです。

生活しているときは、それほど気にならなかった床の傷ですが、マンションを売却するとなると、床の傷が無数にあることを再確認することになり、

床の傷、直した方がいいのかな、それともそのまま？
傷があると査定額は下がってしまうのでは？
床を張り替えた方が高く売れるのでは？

というような心配や疑問を持つ方も多いかと思います。

マンションの売却を検討されていて、「床の傷の補修はどうすればいいのか」と疑問をお持ちの方は是非一読してみて下さい。

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マンションの床の傷は補修する？

生活をしているうちに、様々な理由によってできてしまう床の傷。

マンションを売却するとなると、床の傷によって査定額に影響したり、売れにくくなってしまったりするのではないかと疑問を持たれる方は少なくありません。

結論からすると、床の傷を補修する必要はありません。

正確には、『傷の状態にもよるが、多額の費用をかけた補修は必要ありません。』となります。

なぜなら、マンションの床の傷に対する考え方は、購入希望者によって十人十色だからです。

例えば、

『購入予算に余裕がないので、床の傷は妥協しよう』
『床の傷は、購入後、自分で補修しよう』
『購入後、気になる部屋だけ、張り替えよう』
『フルリフォームするので問題なし』

といったような考え方があり、購入希望者の購入動機や価値観によって様々なのです。

中古マンションなので、購入希望者は床の傷があることは承知していますし、特に、購入希望者が、「フルリフォームする」、「購入者側で張り替える」といった考えを持っている場合、床の傷の有無はマイナス要因となることはほとんどありません。

以上のような理由によって、多額の費用をかけて補修しても無駄になってしまう為、現状のままで売却した方がメリットは大きいと考えられるのです。

マンションの床の傷があると査定額は下がる？

次に、床の傷があった場合、マンションの査定額(価値)が下がってしまうのかどうかについて、解説します。

中古マンションを購入する際、購入希望者は、あらゆる要素を考慮し、総合的に判断した結果、購入するかどうかを決めています。

購入する際、判断要素となるものは次の通りです。

立地
間取り
周辺環境
築年数
セキュリティー
耐震対策
管理
階数
修繕状態
施工、販売会社
etc

この中で、重要視される項目となるのが、「立地」、「間取り」、「周辺環境」、「築年数」です。

床や壁紙などの状態も気になる要素のひとつではありますが、リフォームや、多少費用をかければ直せるものなので、重要視されることはないです。

よって、床の傷の有無によってマンションの査定額は大きく影響されることはありません。

しかし、床の傷や壁紙の状態が、通常の生活で出来てしまった傷のレベルを超えている場合、売却までに時間がかかってしまうことはあります。

それはなぜかというと、内見(内覧)に訪れた際の「購入希望者の心理」が大きく影響するからです。

床の傷は直すことができるとわかっていても、状態が良くなければ、購入希望者に『大切に使用していなかったのかな』、『他の部分は大丈夫かな』と不信感を抱かせてしまい、印象が悪くなり、「購入する気が失せてしまう」のです。

「購入する気が失せてしまう」ほどの傷であれば、修繕した方が無難です。

床を張り替えた方が高く売れる？

次に、床を張り替えた方が、マンションの査定額が上がり、高く売れるのかどうかについて、解説します。

結論からすると、床や壁紙などを売却前にキレイに修繕したとしても、高く売れることはほとんどありません。

なぜなら、修繕した費用の分だけ、査定額が上がることはないからです。

公益財団法人　東日本不動産流通機構がまとめた資料にて、築年数からみた不動産流通市場に関するグラフがあります。このグラフは、築年数によって、中古マンションの成約平均m2単価がどのように変化しているのかが分かるようになっています。

(引用元：公益財団法人　東日本不動産流通機構_築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年))

このグラフから見てわかることは、築年数30年までで、マンションの価値(m2単価)は、毎年、平均約2万円ずつ下がっていく計算となり、かなりのスピードで下落していくということです。

では、床の張り替え費用は、いくらくらいかかるのか簡単に見積もってみましょう。

6畳程度の部屋での張り替え費用としては、約10万円が相場です。2LDKの間取りだとすると、約40万円、3LDKの間取りだと約50万円の費用がかかります。(※各部屋：6畳、L:6畳、DK：6畳とした場合)

上記の3LDK(約54.7m2)の場合、かかった費用50万円を大きさ(m2)換算すると、約1万円/m2となります。

約1万円/m2の費用をかけて、床の傷を修繕したからといって、マンションの価値が毎年2万円/m2ずつ下がっていくという状況を考慮すると、査定額が1万円上がることはありえない話だと理解いただけると思います。

また、かかった費用を売却価格に上乗せして売り出したとしても、相場よりも高くなることにより、売れにくくなる可能性が出てきます。

このように、床や壁紙などを売却前に費用をかけ、キレイに修繕したとしても、かけた費用分だけ査定額が高くなる可能性は低く、その分高く売れるどころか、反対に売れにくくなってしまう可能性の方が高くなってしまうので、現状のままで売却する方がメリットは大きいと考えるのが自然です。

床の傷の対処のポイントは3つ

では、出来てしまった床の傷について、どのように対処すれば良いのかについて解説します。
対処のポイントとしては次の3つとなります。

不動産会社に相談する

床の傷や汚れは隠さない

ワックスをかける

【ポイント1】不動産会社に相談する

床の傷について補修するかしないかは、売主本人が判断するのは難しいと思います。そのため、一番確かな方法として、不動産会社に相談するのがベストです。

売主の心情よりも、経験豊富である不動産会社の判断の方が適切であり、有効なアドバイスをしてもらえます。

床の傷の状態によっては、「そのままで問題がない」ケース、「補修して売り出した方が良い」ケース、「購入希望者の希望に合わせる」ケースなど、ケースバイケースとなります。

また、中古マンションの場合、購入希望者から値引き要求が必ずあります。そのため、補修と値引きを分けて考えるのではなく、まとめて考え、トータル的に売主にメリットがある対処を選択する必要があります。

最適な対処方法を選択するためには、一社の不動産会社から判断を仰ぐのではなく、複数の不動産会社に床の傷を確認してもらい、それぞれの判断を確認することをおすすめします。

複数社の不動産会社に判断してもらうには

不動産会社に確認してもらう場合、売却物件の査定が必要となります。査定するには費用がかかってしまうのではと不安になってしまう方もいるかもしれません。

不動産会社による不動産査定は、基本的には「無料」です。「不動産鑑定士」という資格所有した方に依頼し、査定報告書を作ってもらうとなると有料になってしまいます。

個人同士での不動産売買の場合、不動産会社が無料で査定をおこなってくれます。

不動産会社に査定を依頼する場合、近隣の不動産会社に依頼する、査定をしてくれそうな不動産会社を調べ、依頼するというのでも問題はありませんが、この方法だと時間と手間がかかってしまいます。
そこで、【不動産の一括査定サービス】というサービスを利用するのが簡単で、便利で、手間がかかりません。

不動産の一括査定サービスとは、売却するマンションの簡単な情報(所在地、床面積、築年数、間取りなど)を入力するだけで、売却を請け負うことが可能な不動産会社がリストアップされ、希望する不動産会社を複数社選択し、複数社同時に査定依頼を申し込めるといったサービスです。

一回の入力作業だけで、複数の不動産会社に査定を依頼することが出来、査定結果が届くという流れとなるので、手間も時間もかかりません。

【不動産の一括査定サービスを利用するメリット】

複数の不動産会社に対し、査定依頼が容易
複数の不動産会社からの査定結果により相場が確認可能
複数の不動産会社を比較し、自分に合う不動産会社を見つけることが可能

無料で利用できる不動産一括査定サービスは数多くあります。そのため、どの一括査定サービスを利用したら良いのか分からないという方も多いかと思います。

当サイトでは一括査定サービス調査を行い、おすすめできる一括査定サービスを紹介していますので、よろしければ、参考にしてみて下さい。

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ただし、一括査定サービスで得られる査定金額は、「机上査定」で算出された暫定金額となります。床の傷を確認してもらうためには、一括査定サービスで見つけた不動産会社による「訪問査定」を受けることが必要となります。

一括査定サービスで得られた結果や感触から、訪問査定を受ける不動産会社を数社選択し、依頼します。

複数社からの訪問査定を受け、実際に床の傷を確認してもらい、修繕すべきかどうかの判断やアドバイスなどを受け、その結果から、最終的に売却を依頼する不動産会社を決めることをおすすめします。

【ポイント2】床の汚れや傷は隠さない

普段生活する中で、自然に出来てしまった傷(自然損耗)で、細かい傷については修繕も不要ですし、査定もマイナスになることはありません。

しかし、不動産会社に査定してもらう際、傷や汚れの大小にかかわらず、“隠すことなく”床の傷の場所を不動産会社にきちんと伝え、チェックしてもらって下さい。

不動産会社は、このチェックシートを元に、「物件状況報告書」を作成します。物件状況報告書とは、物件の状況や状態について細かくまとめた資料で、買主に説明する資料となります。

そして、内見(内覧)の際には、購入希望者に対し、不動産会社から「床の傷の状態」を説明してもらいましょう。

なぜなら、売却後、買主から、『こんなところの傷があるとは説明されていなかった！』とクレームを言われないようにするためです。

【ポイント3】ワックスをかける

『床の傷を補修する必要はありません。』と冒頭にてお話しました。

補修は不要ですが、“ワックスをかける”ことをおすすめします。

なぜなら、床の細かな傷は、床の拭き掃除をした後、ワックスをかけることによって目立たなくなり、ほとんど気にならなくなるからです。

ワックスを塗ることによって細かな凹凸を埋めることができ、さらには被膜を張ることによって、ツヤ効果が発揮され、床がとてもきれいになります。

細かな傷が目立つようなカサカサした床よりも、ツヤツヤした床であれば、見た目はもちろんのことですが、『きちんとメンテナンスしているんだな』ということを印象付けることができ、内見(内覧)に来てくれた購入希望者に対し、好印象を与えることに繋がっていきます。

ワックスをかける際に注意しなければいけないのが、きちんと拭き掃除をして、汚れを落としておくことです。汚れたままだと、その上から被膜を作ってしまい、見栄えが悪くなってしまいます。

市販されているワックスは種類が豊富で、艶鮮やかなものから、艶を抑えたものまであります。お好みのワックスをかけてみて下さい。

もし、ご自身でワックスをかけることが難しい場合には、ハウスクリーニングを依頼することもおすすめです。

まとめ

マンションを売却する際、事前に床の傷は補修した方がいいのかどうかについて紹介しました。

床の傷は直さなくても良い。

売主側の気持ちと異なり、購入希望者側の気持ちとしては、床の傷それほど気にしていなくて、査定結果に影響されることがほとんどないのですね。

売ることが決まった段階でも良いので、ワックスを定期的にかけ、床の傷を目立たなくすることをおすすめします。

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