マンション売却、見積もり査定の正しいやり方と自分で相場を調べる方法

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こんにちは、管理人のサトウです。

このページでは、マンションを売却する際に行う見積もり査定の正しいやり方についてまとめてあります。

マンションを売却しようとしたとき、最初に気になることといえば、『このマンションいくらで売れるのかな？』ですよね。

中古マンションの場合、近隣の似たような物件に見合った「相場」というものがあり、この相場に近い金額で売却するのが一般的です。

この相場を知るには、不動産会社などの専門業者に見積もりを依頼する必要がありますが、初めてマンションを売却する人の多くは、

見積もり査定はどのように依頼すればいいの?
見積もり査定の結果は信じていいの?
インターネットで見積もりするのって大丈夫？

というような心配や疑問を持つ方も多いかと思います。

マンションの売却を検討されていて、どのように見積もり査定を依頼した方がいいのか、疑問をお持ちの方は是非一読してみて下さい。

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見積もり査定はどのように依頼すればいいの？

マンションを売却する際、『このマンションいくらで売れるのか？』が最大の関心事であり、懸念点ですよね。

初めてマンションを売却する方の多くは、なんとなく、『近所の不動産会社に行って、見積もりを依頼すればいいのかなぁ』程度の認識ではないかと思います。

マンションの価格を知るための第一歩としては、不動産会社に査定を依頼し、見積もりしてもらうことから始まります。

ただし、“いくらで売れる”という最終的な売却価格は、売主と買主との価格交渉で決まるため、現時点では正確な売却価格を知ることはできません。

不動産会社から算出される金額は、あくまでも、“このくらいの価格で売れるのでは”　という「相場」での金額となります。

では、その相場はどのように算出されるかというと、近隣の同じような条件(立地条件や築年数、間取りなど)のマンションの過去の売買成約価格や不動産の市場動向を参考にして導き出されます。

相場を知っておくべき理由とは

そもそも、相場はなぜ知っておく必要があるのかという疑問を持たれる方もいるかと思います。

相場を知る理由として、大きく二つの理由が挙げられます。

資金計画を立てるため
売却可能価格≒売却希望価格であることを知るため
(適切な売り出し価格を決めるため)

【理由1】資金計画を立てるため

理由の一つとしては、マンションを売却した後に得たお金をどのように使うのか、資金計画を立てるためです。

住宅ローンが残っている場合には、その返済に充てる必要が出てきますし、住居の買い替えや老人ホームへの入居を検討している場合には、頭金などの支払いにどの程度回すことができるのかを検討しなければなりません。

いずれにしても今後の生活のために、売却によっていくらくらいのお金を得ることができるのかを把握しておかないと、資金計画を立てることができません。

もし、査定によって出てきた見積金額で、資金計画を立て、無理があるようであれば、売却そのものを取りやめる判断を下す必要がでるかもしれません。

つまり、マンションの売却をするかしないかの最終判断をする前に、見積もり査定を依頼することが大切なポイントとなってきます。

【理由2】売却可能価格≒売却希望価格であることを知るため

二つ目の理由としては、実際に売れるであろう「売却可能価格」と売主がこの金額で売りたいという「売却希望価格」は一致しないということを知るためです。

実際に売れるだろうという価格は、近隣の同じような条件(立地条件や築年数、間取りなど)のマンションの過去の売買成約価格や不動産の市場動向を参考にして導き出された金額です。

しかし、多くの売主は、その相場を知らないがために、相場よりも高く売りたいと考えているのです。

相場よりも高い金額で売り出してしまうと、なかなか購入希望者が現れず、売却までに時間がかかってしまうどころか、売れないということにもなりかねません。

反対に安くすれば早く売れる可能性は高くなりますが、その分だけ損してしまうことになります。

つまり、相場を知ることによって、最適な「売り出し価格」を決めることが大切なポイント

となります。

マンションなどの不動産の査定を依頼する際のポイントや必要書類については別記事にて紹介していますので、一読してみて下さい。

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見積もり査定の結果は信じていいの?

次に、不動産会社から提出された見積もり査定結果を信じていいのかどうかについて、解説します。

先に説明したとおり、不動産会社に査定依頼し、見積もられた金額というのは相場となります。

つまり、査定を行った不動産会社が仲介し、『当社で、こちらのマンションを売るとなると、このくらいの金額で売れると思われます。』といった金額です。

ここで、ひとつの疑問が生じてきます。

『当社ということは、別の不動産会社に依頼したら、違う金額で売ってもらえるのか…』

結論からすると、違う金額で売ってもらうことは可能です。

初めに見積もりを依頼した不動産会社をA社とします。別の不動産会社(B社)に見積もりを依頼すると、A社とは違う金額が出てきます。

なぜ、同じ物件を査定してもらったのにも関わらず、A社とB社で見積もり金額が違うのか。理由としては次の2つが挙げられます。

不動産会社によって得意不得意がある
不動産会社の営業方針等が含まれる

不動産会社といっても、様々な業態があり、中古マンション売却が得意な不動産会社もあれば、新築マンション売却が得意な不動産会社もあり、賃貸をメインとしている不動産会社など様々です。

中古マンション売却が得意な不動産会社であれば、“中古マンションを高く売るためのノウハウ”をたくさん持っているので査定額も高くなる場合があります。

また、不動産会社の主な収入源としては、「仲介手数料」と呼ばれる成功報酬です。売主から仲介を依頼され、購入希望者を見つけて、売買契約を交わさなければ、報酬は得られません。

つまり、不動産会社が利益を出すには、売主から仲介を依頼されないことには、何も始まらないのです。

売主から仲介を依頼される確率を上げるため、不動産会社が行う手っ取り早い方法が、「査定額を少しでも高く提示すること」なのです。

不動産会社の担当者は、売主が相場を把握しているだろうということを想定し、相場と大きくかけ離れない程度の見積額を提出してきます。この　“相場と大きくかけ離れない程度”　には、不動産会社の営業方針が含まれており、各社によって異なってきます。

こうした理由によって、不動産会社が異なれば、提示される見積額が違ってくるのです。見積りの金額がバラバラであり、幅があることから、「不動産相場の幅」と言います。

不動産の価値は不動産会社の見積もり金額によってマチマチです。

そのため、1社の不動産会社の見積もり金額だけを信じてしまうのは避け、必ず複数の不動産会社、少なくとも3社以上の不動産会社に見積もりを依頼し、不動産相場の幅を確認するようにしましょう。

不動産会社の選び方については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

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インターネットで見積もりするのって大丈夫？

インターネットの普及によって、様々なことが出来るようになりました。マンションをはじめとした不動産の見積もり依頼も容易にできる時代です。

この章では、インターネットの見積もりするのって大丈夫なのかどうかについて、解説します。

インターネットで検索すると、大手の不動産会社から、あまり名の知れていない不動産会社のサイトが見つかります。そして多くの不動産会社のサイトには、「無料簡単査定」という機能があります。

以前と違い、セキュリティはしっかりし、透明性が高まったため、利用される方が増えているのも事実です。

直接不動産会社に出向き、必要書面だけでの査定依頼を行った場合の見積もり結果と、インターネットで査定依頼した場合の見積もり結果には、さほど違いはありません。

なぜなら、どちらも不動産会社が物件を実際に確認することなく、査定に必要な情報(土地、建物などの大きさや立地条件、築年数など)を元にして、簡易的に算出した査定結果だからです。

この査定方法を机上査定(簡易査定)といい、見積もられた査定価格の精度は低いもので、おおよその概算値となります。

きちんとした見積もり結果を知るためには、直接物件を確認してもらう訪問査定を行う必要があります。

また、不動産の仲介をメインとしている不動産会社にとって、「売りに出される物件」と「購入要求のある物件」の情報は大切な“商品”です。そのため、査定を依頼されるということは、不動産会社にとって“新商品の情報”を入手したのと同じ状況です。

そのため、直接不動産会社に出向いた場合でも、インターネットで査定依頼した場合でも見積もり自体は無料で行ってくれます。

が、注意しなければならないのが、仲介依頼をして欲しいために、査定金額よりも高めに提示してくるだけでなく、『他の不動産会社よりも高く売却できますので、是非仲介依頼をお願いします。』と連絡してくる不動産会社です。

先に説明したとおり、マンションの正しい相場(相場の幅)を知るためには、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

直接、複数の不動産会社に足を運んで査定の依頼をすることでも問題ありませんが、時間と手間がかかります。場合によっては断られてしまうこともあります。

インターネットの場合、各不動産会社のサイトにアクセスし、それぞれの「無料簡単査定」を利用し、その都度条件を入力して査定を依頼することができます。しかし、その都度条件を入力するのはやはり手間がかかりますし、地域によっては対象外となってしまうこともあります。

ですが、近年登場した【不動産の一括査定サービス】というサービスは、一回の依頼作業で、複数の不動産会社に依頼することができるので、効率良く、査定を依頼することができます。

それに一括査定サービスに登録している不動産会社は、大手の不動産会社だけでなく、地域の不動産会社も登録されているため、複数の不動産会社から見積もり結果が届くこともメリットの1つです。

無料で利用できる不動産一括査定サービスは数多くあります。そのため、どの一括査定サービスを利用したら良いのか分からないという方も多いかと思います。

当サイトでは一括査定サービス調査を行い、おすすめできる一括査定サービスを紹介していますので、よろしければ、参考にしてみて下さい。

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査定の種類、査定依頼する際のポイントや必要書類については別記事にて紹介していますので、一読してみて下さい。

不動産売買.net

不動産売却の第一歩！査定依頼する際の必要書類と2つの注意点

マンションの相場を自分で調べる方法

マンションの相場を知るには、不動産会社に査定をすることが一般的ですが、自分で調べる方法もいくつかあります。

「住宅情報誌」で、近隣エリアで所有するマンションと同じような物件の価格を調べることで、ある程度の相場を知ることができます。

下記の方法も同様ですが、掲載されている情報量が多いので、相場の「幅」を確認することが可能です。

土地情報総合システム
REINS Market Information

1．土地情報総合システム

「土地情報総合システム」は、国土交通省が運営しているシステムです。

このシステムでは、不動産の取引(売買)を行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したもので、取引した価格情報を閲覧することができます。

また都道府県の地価情報も公表していますので、土地の価格が上がっているのか、下がっているのか、地価の推移を確認することが出来ます。

2．REINS Market Information

「 REINS Market Information 」は、不動産流通機構という財団法人が運営しているシステムです。

レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)とは、「不動産流通標準情報システム」の頭文字の略称です。

このシステムは、専用データベースに戸建てやマンションをはじめ、土地などの不動産の物件情報を登録・管理することにより、「売りたい物件」、「買いたい物件」が、全国各地から効率よく検索できることを目的として運営されています。

自分で相場を知る方法については、別記事にて詳細を記載していますので、一読してみて下さい。

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簡単に分かる！　家やマンションなどの住宅売却時の相場の調べ方

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まとめ

マンションを売却する際に行う見積もり査定の正しいやり方について紹介しました。

マンションの相場を正しく知るためには、複数の不動産会社に依頼することが大切です。個別に依頼するのでも問題ありませんが、一括査定サービスを利用すると、効率的に、調べることができるのでおすすめです。

また、査定依頼する際、不動産会社に提供する情報などは統一することで、各社からの見積もり結果を比較しやすくなります。

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不動産売却では、業者によって価格に100万円以上の差が出ることが普通です。

そのため、査定を１社だけに任せると100万円以上の損をする可能性が高くなります。

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